Obiekty Mieszkalne 2017
25
pobyt ludzi, lub też obiekt mieszkalny, w którym znajduje się tylko
jeden lokal mieszkalny, jeżeli taki dom bądź lokal ma odrębne wejście
z zewnątrz budynku lub z klatki schodowej,
• naprawa główna – remont polegający na wymianie co najmniej jed-
nego elementu budynku,
• naprawa bieżąca – okresowy remont elementów budynku, który ma
zapobiec skutkom ich zużycia oraz utrzymanie obiektu we właściwym
stanie technicznym,
• konserwacja – wykonywanie robót mających na celu utrzymanie
sprawności technicznej elementów budynku.
Rozporządzenie wskazuje także sposób prowadzenia działań technicz-
nych mających na celu zachowanie prawidłowego funkcjonowania
obiektu. Dane zawarte w protokołach kontroli, o których mowa w § 4,
powinny stanowić podstawę do sporządzenia zestawienia robót remon-
towych budynku i ich przeprowadzenia.
Zestawienie powinno zawierać podział robót na:
1) prace konserwacyjne,
2) naprawy bieżące,
3) naprawy główne.
Zakłada się, że zestawienie dwóch ostatnich stanowi podstawę do spo-
rządzenia planu robót remontowych z zachowaniem pierwszeństwa dla
prac mających na celu:
1) eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali
i osób trzecich,
2) zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
3) spełnienie wymagań ochrony środowiska,
4) zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu.
Ponadto przy remontach budynku prace należy realizować w kolejności
wynikającej z opracowanego planu remontów z zachowaniem bezpie-
czeństwa użytkowników i osób trzecich. Trzeba także stosować rozwiąza-
nia techniczne, materiałowe i technologiczne ograniczające uciążliwość
eksploatacji lokali oraz podnoszące walory użytkowe robót. Wszelkie
zmiany w stosunku do istniejących rozwiązań, dokonywane w związku
z przeprowadzaniem prac remontowych, nie mogą przyczyniać się do
pogorszenia stanu technicznego i właściwości użytkowych elementów
budynku oraz naruszać interesów użytkowników lokali lub osób trzecich.
Każdy właściciel i zarządca powinien pamiętać, że pomieszczenia
przeznaczone do wspólnego użytkowania oraz elementy i urządze-
nia intensywnie eksploatowane lub narażone na uszkodzenie muszą
być objęte przeglądami co najmniej dwa razy w roku, a także podda-
wane odpowiedniej konserwacji. Częstotliwość przeglądów powinna
być ustalona przez właściciela budynku, natomiast zakres robót kon-
serwacyjnych – na podstawie wyników przeglądów oraz potrzeb zgło-
szonych przez użytkowników lokali.
x x x
Kontrole ppoż. urządzeń technicznych oraz
instalacji grzewczej
Obowiązek przeprowadzenia kontroli stanu technicznego obiek-
tów budowlanych i stałych urządzeń technicznych w określonym ter-
minie wynika nie tylko z Prawa budowlanego, ale również z innych
przepisów. W zależności od wyposażenia technicznego należy także
wykonywać kontrole realizujące przepisy przeciwpożarowe: prze-
gląd techniczny i konserwację urządzeń przeciwpożarowych, próbę
ciśnieniową węży hydrantowych, przegląd i konserwację hydran-
tów zewnętrznych, czyszczenie przewodów dymowych, spalinowych
i wentylacyjnych.
Natomiast zgodnie z przepisami o dozorze technicznym trzeba prze-
prowadzać np. badania okresowe i doraźne: UTB (urządzeń trans-
portu bliskiego), urządzeń ciśnieniowych oraz zbiorników materiałów
ciekłych zapalnych.
Ponadto zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budyn-
ków niezbędne są okresowe kontrole:
a) stanu technicznego systemu ogrzewania z uwzględnieniem efek-
tywności kotłów oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych,
b) efektywności energetycznej urządzeń chłodniczych.
Do przeprowadzenia przeglądów wynikających z przepisów przeciw-
pożarowych oraz o dozorze technicznym w części dotyczącej insta-
lacji energetycznej upoważnione są osoby z uprawnieniami budow-
lanymi w odpowiedniej specjalności lub posiadające kwalifikacje do
wykonywania dozoru przy urządzeniach energetycznych.
Z kolei przepisy o dozorze technicznym przewidują przeprowadza-
nie kontroli przez pracowników właściwych jednostek dozoru tech-
nicznego, a konserwacje urządzeń objętych dozorem technicznym –
przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami.
Podczas weryfikacji stanu technicznego systemu ogrzewania należy
sprawdzić efektywność energetyczną kotłów oraz dostosowanie ich
do potrzeb użytkowych, a także efektywność energetyczną urządzeń
chłodniczych.
Zgodnie z ustawą [11], która weszła w życie 9 marca 2015 r.,
do przeprowadzania kontroli upoważnione są osoby posiadające
uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej albo kwalifi-
kacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urzą-
dzeń wytwarzających, przetwarzających, przesyłających lub zuży-
wających ciepło oraz innych urządzeń energetycznych. Takie osoby
muszą być wpisane do wykazu zawartego w centralnym rejestrze
charakterystyki energetycznej budynków.
Z przeprowadzonych kontroli sporządzany jest protokół, który dołą-
cza się do książki obiektu budowlanego. Czynności konserwacyjne
wpisuje się do książek eksploatacji urządzeń i instalacji. Zakres
informacji zawartych w protokole należy dostosować do rodzaju
i zakresu przeprowadzanego przeglądu. Kontrole w obiektach
zabytkowych wykonuje się według ww. zasad.
fot. P. Mastalerz
Fot. 2. Regularna kontrola i przeglądy instalacji gazowej mogą zapobiec tragicznym
w skutkach awariom
