Prace remontowe i budowlane zgodnie z prawem
18
odpowiednich organów. Inaczej też traktują te przypadki, choć prze-
słanki legalizacji są w zasadzie takie same. Odstępstwo od ustaleń
i warunków określonych w pozwoleniu nawet w sposób istotny nie jest
samowolą budowlaną. Należy ponadto pamiętać, że aby stwierdzić,
że obiekt został wybudowany niezgodnie z przepisami, trzeba brać
pod uwagę przepisy obowiązujące podczas jego wznoszenia.
Fakt wzniesienia tego budynku przed wejściem w życie Prawa budowla-
nego z 1994 r. uzasadnia (w sytuacji braku wymaganego pozwolenia na
budowę) przeprowadzenie stosownego postępowania administracyjnego
przez organy nadzoru budowlanego w oparciu o przepisy Prawa budow-
lanego z 1974 r. (w zw. z art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego 1994).
Prawo budowlane z 1974 r. nie zawierało odpowiednika art. 63 § 1
ustawy z 1994 r., który mówi, że „obowiązek przechowywania doku-
mentów dotyczących budowy obiektu budowlanego nie dotyczy obiek-
tów budowlanych wybudowanych przed wejściem w życie Prawa
budowlanego z 1994 r., a więc przed 1 stycznia 1995 r., jako do robót
budowlanych wykonanych przed tą datą” – Wyrok Naczelnego Sądu
Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1705/11
(Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).
Zasadnicze znaczenie dla sprawy procesu legalizacji ma data
powstania budynku, ponieważ gdyby okazało się, że został wznie-
siony przed nowelizacją ustawy z dnia 27 marca 2003 r, to w świetle
tego przepisu nie można nakazać rozbiórki, o której mowa w art. 48
Prawa budowlanego, gdy upłynęło 5 lat od dnia zakończenia
budowy obiektu budowlanego lub jego części. Właściciel natomiast
zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu
budowlanego. Jakkolwiek wskazany przepis przestał obowiązywać
z dniem 11 lipca 2003 r., to jego dyspozycja, stosownie do wyroku
Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 października 2006 r., P 27/05
(DzU nr 193, poz. 1430), ma zastosowanie również do spraw, w któ-
rych postępowanie zostało wszczęte po 11 lipca 2003 r., jeżeli przed
tą datą spełniono określone w tym przepisie przesłanki uzyskania
pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
Obecnie obowiązujące przepisy ustawy Prawo budowlane przewidują
możliwość legalizacji samowoli budowlanej. Zgodnie z art. 48.1. tej
ustawy PINB nakazuje rozbiórkę obiektu (lub jego części), będącego
w trakcie wznoszenia albo wybudowanego bez wymaganego
pozwolenia bądź zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu
odpowiednich organów.
Jeżeli jednak budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zago-
spodarowaniu przestrzennym (a w szczególności ustaleniami obo-
wiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
i innymi aktami prawa miejscowego albo ustaleniami decyzji o warun-
kach zabudowy i zagospodarowania terenu), to w przypadku braku
obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzen-
nego nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakre-
sie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego
części do stanu zgodnego z prawem.
Przepisy nakładają obowiązek przedstawienia w wyznaczonym termi-
nie zaświadczenia od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta
o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku obowiązu-
jącego planu zagospodarowania przestrzennego), a także dokumen-
tów niezbędnych przy wniosku o pozwolenie czy zgłoszenie.
W przypadku spełnienia wymogów, organ budowlany zatwierdza pro-
jekt budowlany i wydaje decyzję na użytkowanie. Gdy zaś przedmio-
tem postępowania naprawczego nie jest budowa, a jedynie roboty
budowlane wymagające zgłoszenia lub pozwolenia, właściwy organ
wstrzymuje te prace i nakłada obowiązek przedstawienia (w terminie
30 dni od dnia doręczenia postanowienia) inwentaryzacji wykonanych
robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź eks-
pertyz. Przedłożenie dokumentów traktuje się jako wniosek o zatwier-
dzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie prac, jeżeli
nie zostały zakończone. Następnie właściwy organ sprawdza wyko-
nanie obowiązków i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia pro-
jektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych
albo – jeżeli zostały zakończone – o zatwierdzeniu projektu budowla-
nego zamiennego. Tym samym nakłada obowiązek uzyskania decyzji
o pozwoleniu na użytkowanie. W przypadku niewykonania obowiąz-
ków nałożonych przez PINB, organ wydaje decyzję nakazującą zanie-
chanie dalszych robót budowlanych albo rozbiórkę obiektu lub jego
części bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
Brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
zawsze kończy procedurę naprawczą obowiązkiem rozbiórki lub dopro-
wadzenia obiektu do stanu poprzedniego. Możliwa jest więc proce-
dura naprawcza w przypadku naruszenia przepisów ustawy w zakresie
uzyskania pozwolenia czy zgłoszenia. Konieczne jest oczywiście przed-
stawienie dokumentacji wymaganej przy zgłoszeniu lub pozwoleniu
oraz uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Znowelizowane przepisy ustawy
do opłat dopuszczają w tym zakresie stosowanie przepisów działu III
ordynacji podatkowej. W związku z tym wojewoda na wniosek inwe-
stora może odroczyć termin płatności lub rozłożyć opłatę legaliza-
cyjną na raty bądź umorzyć ją całkowicie lub w części. Należy także
pamiętać, że konsekwencje administracyjne to nie jedyne, jakie mogą
dotknąć samowolnie działającego inwestora. Prowadzenie prac budow-
lanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia jest także przestęp-
stwem, opisanym w art. 90 ustawy Prawo budowlane, zagrożonym karą
grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.
Zarówno w piśmiennictwie prawniczym, jak i orzecznictwie od dawna
ugruntowany jest pogląd, iż przepis art. 90 ustawy Prawo budowlane
penalizuje wybudowanie obiektu budowlanego bądź jego budowę
bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia. Byt przestępstwa nie
jest uzależniony od tego, czy organ administracji wyda postanowie-
nie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych lub decyzję o roz-
biórce obiektu budowlanego, czy nie, ponieważ zależność ta nie
wynika z treści art. 90 Prawa budowlanego.
fot. Kalbar
Fot. 3. Adaptacja poddasza jest przebudową, dlatego wymaga pozwolenia na budowę
oraz zgody zarządu spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej
