Prace remontowe i budowlane zgodnie z prawem
14
rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego
uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Sprawa jest pro-
sta, gdy inwestor jest jedynym właścicielem lub użytkownikiem nie-
ruchomości. Sytuacja komplikuje się w przypadkach współwłasności.
Gdy oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na
cele budowlane budzi wątpliwości, organ administracji nie poprze-
staje na stwierdzeniu, że zostało ono złożone i ma obowiązek usta-
lenia, czy rzeczywiście przysługuje inwestorowi. Przy współwłasności
do głosu dochodzą przepisy Kodeksu cywilnego, a w szczególności
art. 199 i art. 201 k.c. Oznacza to, że wykonanie określonych czyn-
ności (robót budowlanych) – w zależności od tego, czy przekraczają
zakres zwykłego zarządu, czy też mieszczą się w nim – wymaga
zgody wszystkich lub większości współwłaścicieli bądź też może
być zakwalifikowane do tzw. czynności zachowawczych. Niekiedy
w oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane, należy poświadczyć, że posiada się zgody od wszystkich
współwłaścicieli na podjęcie prac.
W przypadku współwłasności małżeńskiej kwestię tę regulują przepisy
Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a gdy chodzi o współwłasność
ułamkową – Kodeks cywilny (np. współwłaściciele garażu, tzw. mała
wspólnota mieszkaniowa) lub ustawa o własności lokali (tzw. duża
wspólnota mieszkaniowa).
W świetle art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. DzU z 2000 r.
nr 80, poz. 903 ze zm. – zwana w dalszej treści „ustawą“) do wspól-
not mieszkaniowych, składających się z nie więcej niż siedmiu lokali,
zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu postępowania cywilnego
oraz Kodeksu cywilnego, dotyczące współwłasności, zgodnie z którymi
m.in. uchwały przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą być
podejmowane jednomyślnie.
W sferze organizacyjnej małą wspólnotę od dużej odróżnia przede
wszystkim bezpośredni, a więc sprawowany przez samych właścicieli
zarząd, a w dużej – powołany w tym celu organ (zarząd pośredni).
Rozróżnia je także rygoryzm prawny w sferze decyzyjnej, bowiem
czynności przekraczające zarząd zwykły w tzw. małej wspólnocie
(poniżej 7 lokali) wymagają zgody wszystkich właścicieli, natomiast
w dużych wspólnotach decyduje większość. W pierwszym przypadku,
w zarządzie ustawowym, opartym na przepisach Kodeksu cywilnego,
udział biorą wszyscy właściciele lokali, gdyż każdy z nich jest zobowią-
zany w tym zarządzie współdziałać (art. 200 k.c.) W przypadku gdy
brak takiej zgody lub nie można jej uzyskać, współwłaściciel może
wystąpić do sądu z wnioskiem o wydanie orzeczenia zastępującego
zgodę opornego współwłaściciela.
Właściciele lokali, tworzący z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową
(dużą), są uprawnieni do podejmowania uchwał jedynie w zakresie
dotyczącym nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa została
bowiem powołana do zarządzania nieruchomością wspólną i do tego
ograniczają się jej uprawnienia. Według art. 3 ust. 2 tej ustawy nieru-
chomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia,
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodę na podję-
cie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłych kompe-
tencji wyrażają w formie uchwał. Przykładowy katalog został wymie-
niony w art. 22 ustęp 3 ustawy o własności lokali. Uchwały mogą
dotyczyć jedynie nieruchomości wspólnej, nigdy zaś przysługującej
właścicielom odrębnej własności lokali. Bywa jednak, że inwestycja
może prowadzić do ingerencji w sferę własności wspólnej, wówczas
konieczna jest wypowiedź właścicieli w formie uchwały.
Art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
dopuszcza umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością
wspólną we wspólnocie mieszkaniowej. Natomiast art. 18 ust. 1 pkt 3
ustawy stwierdza, że brak umowy pociąga za sobą obowiązywanie
zasad uregulowanych w rozdziale 4 ustawy.
Zgodnie z treścią art. 1716 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spół-
dzielniach mieszkaniowych (DzU z 2013 r., poz. 1222 ze zm.) wynajmo-
wanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka spółdzielni
albo osobę niebędącą jej członkiem, której przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu (całego bądź jego części), nie wymaga
zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu
korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Spół-
dzielnię reprezentuje zarząd, dlatego konieczna jest jego zgoda w przy-
padku robót budowlanych związanych z ingerencją w konstrukcję
(ściany działowe, wykucie lub zamurowanie otworów okiennych czy
drzwiowych) bądź innych dotyczących części wspólnej (np. zmiany spo-
sobu użytkowania lokalu z mieszkalnego na działalność gospodarczą).
x x x
Lokale mieszkalne – prawa właścicieli mieszkań
Zasadniczo właściciel lokalu może w nim prowadzić remonty lub
roboty budowlane bez aprobaty wspólnoty czy spółdzielni. Kwestie
sporne dotyczą jedynie tego, co jest częścią wspólną, co należy do
lokalu, a co nie.
Najwięcej kontrowersji budzą balkony lub loggie z wejściami do nich
z poszczególnych lokali. Mają one bowiem dwojaki charakter – są
zarówno elementem elewacji budynku, jak i częściami przynależnymi
do właścicieli poszczególnych lokali. Na podstawie obowiązujących
przepisów nie jest możliwe jednoznaczne określenie, czy balkon sta-
nowi wyłącznie część składową lokalu mieszkalnego i pozostaje
jedynie do użytku właściciela takiego lokalu, czy też jest częścią
wspólną nieruchomości.
W przepisach lub orzecznictwie brak jest nadal ustawowej definicji
pojęcia balkonu. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały
z dnia 7 marca 2008 r. wydanej w sprawie o sygnaturze akt III CZP
10/08 „doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym (balkon)
określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architekto-
nicznym i wizualnym części budynku. Pod pojęciem „balkonu” jako
części budynku, stanowiącej zarazem część składową lokalu miesz-
kalnego, rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do
użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią prze-
strzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a nie-
kiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany
fot. D. Czernek
Fot. 1. W przypadku robót wymagających ingerencji w konstrukcję budynku potrzebna
jest zgoda zarządu spółdzielni mieszkaniowej
