20
Przeglądy i kontrole okresowe budynków
Kolejne nowelizacje ustawy Prawo budowlane, zmieniające zapisy
dotyczące bezpieczeństwa, zostały zainicjowane i uchwalone po kata-
strofach budowlanych, które miały miejsce w styczniu i lutym 2006 r.
Zdarzenia te ujawniły niedoskonałości zapisów ustawowych w zakre-
sie bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych, dlatego
wprowadzone w tym czasie zmiany miały m.in. na celu podniesie-
nie jego poziomu. Odpowiednie artykuły Prawa budowlanego (np.
61, 62, 66, 70, 91a, 92) określają obowiązki właścicieli i zarządców
w tym zakresie oraz sankcje karne za niewywiązywanie się z nich.
Nadano nowy sens brzmieniu art. 61, nakładającego na właści-
ciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek jego utrzymywa-
nia i użytkowania według zasad, o których mowa w art. 5 ust. 2, tj.
zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska,
a także w należytym stanie technicznym oraz estetycznym, nie dopusz-
czając do nadmiernego pogorszenia jego własności użytkowych
i sprawności technicznej.
„Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest
obowiązany:
1. utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których
mowa w art. 5 ust. 2;
2. zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytko-
wanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddzia-
ływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił
natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne,
silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawi-
ska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych,
pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu
budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem,
mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeń-
stwa mienia lub środowiska”.
Zapisy tego artykułu zostały uzupełnione o obowiązek zagwarantowa-
nia bezpieczeństwa użytkowania obiektu w razie wpływania na niego
czynników zewnętrznych związanych z działaniem człowieka lub sił
natury. Zalicza się do nich: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry,
intensywne opady atmosferyczne lub inne zjawiska, w wyniku których
następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie ryzyko
takiego uszkodzenia, mogącego spowodować zagrożenie życia lub
zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Zakres odpowiedzialności właściciela bądź zarządcy, w tym przypadku,
wyznacza się miarą „należytej staranności”, do której dochowania
jest zobowiązana każda osoba podejmująca jakiekolwiek działania.
W świetle powyższego zapisu właściciel lub zarządca obiektu odpo-
wiada za zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania, zarówno w aspek-
cie sprawności technicznej, jak również w sytuacji oddziaływania na
ten obiekt różnych czynników zewnętrznych. Obecnie nie ulega wątpli-
wości, że usuwanie nadmiaru śniegu z dachu budynku jest zadaniem
właściciela lub zarządcy.
Niewykonanie ww. obowiązków to przestępstwo zagrożone dotkli-
wymi karami, o czym mówi zapis w art. 91a, który brzmi następu-
jąco: „Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzyma-
nia obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje
obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpie-
czeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie
mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo
pozbawienia wolności do roku”. Przepis ten wprowadza do ustawy
pojęcie przestępstwa polegającego na zaniechaniu – „niezapewnie-
niu bezpieczeństwa użytkowania obiektu”, tj. braku reakcji właściciela
lub zarządcy na niezależne od niego czynniki zewnętrzne działające
na obiekt. W kontekście tego zapisu pojawiają się wątpliwości, jakich
działań należy oczekiwać od właściciela lub zarządcy w ramach wska-
zanego obowiązku.
x x x
Przeglądy obiektu mieszkalnego
Jak wynika z art. 62 Prawa budowlanego, przegląd budowlany jest
obowiązkowy i obejmuje sprawdzenie poszczególnych elementów
obiektu (tab. 1). Ustawa określa także częstotliwość i rodzaj przeglądu
w zależności od powierzchni budynku. Wymienione poniżej kontrole
nie obejmują właścicieli i zarządców obiektów mieszkalnych jednoro-
dzinnych, budowlanych, budownictwa zagrodowego i letniskowego.
„Art. 62. ust. 1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytko-
wania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu
stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe
wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących
podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spa-
linowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu
stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budow-
lanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą
powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i pioru-
nochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabez-
pieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów
oraz uziemień instalacji i aparatów;
3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy
w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku
budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m
2
oraz innych
obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m
2
;
osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie, pisemnie
Przeglądy i kontrole okresowe
budynków
W 2016 r. po raz kolejny znowelizowano przepisy Ustawy
z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane [1] (t.j. DzU 2016
poz. 290 z dnia 8 marca 2016 z późn. zm.). Zmianie uległy
regulacje dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej
obiektu, warunków technicznych projektowania budynków,
samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, ochro-
nie środowiska, a także zasady organizacji procesu budowla-
nego. W niezmienionej formie pozostały natomiast przepisy
związane z technicznym utrzymaniem obiektów oraz obowiąz-
kowymi przeglądami wynikającymi z tej ustawy.
mgr inż. Bożena Blum
licencjonowany zarządca nieruchomości
