16
Prace remontowe i budowlane zgodnie z prawem
przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za bal-
kon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznacze-
niem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu
trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz
w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokaja-
nia potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać
należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku
właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny
być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną” (vide: Sąd
Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny Sygn. akt I Aca 763/13).
Ściany wewnętrzne w lokalu
Prace polegające na wykonaniu czy wyburzeniu ścianek działowych
nie stanowią ani budowy, ani montażu, ani remontu (rozumianego
jako odtworzenie stanu pierwotnego), ani wreszcie rozbiórki. Zakwali-
fikowanie tych robót do budowlanych, polegających na przebudowie,
wymaga ustalenia, czy wykonane czynności mieszczą się w definicji
legalnej, zawartej w art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane. W myśl
tej definicji przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót
budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użyt-
kowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, za wyjąt-
kiem: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szeroko-
ści bądź liczby kondygnacji. Zatem roboty niepowodujące zmiany ww.
parametrów nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgody wspól-
noty mieszkaniowej czy zarządu spółdzielni, o ile nie dotyczą ściany
nośnej (jakiekolwiek ingerencje w ścianę nośną nie są zwolnione
z uzyskania zgody). Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 października
2004 r. II CK 98/04 uznaje ściany zewnętrzne, dach i klatkę scho-
dową za elementy współwłasności koniecznej. Jakiekolwiek inwestycje
w tym zakresie nie są zwolnione od uzyskania zgody.
Grzejniki
Zgodnie z treścią § 3 pkt 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrz-
nych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków
technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, instalacja cen-
tralnego ogrzewania to układ przewodów centralnego ogrzewania
w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem. Ma on początek w miej-
scu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od
węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach. Według
§ 42 ww. rozporządzenia wprowadzenie jakichkolwiek zmian instala-
cji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniej-
szego uzyskania zgody właściciela budynku. To samo dotyczy wymiany
grzejników na nowe. W tym przypadku także potrzebna jest aprobata
wspólnoty, zarządu (jeśli posiada takowe kompetencje) lub wydanie
ewentualnej zgody przez zarząd spółdzielni.
Instalacje
Takie urządzenia jak np. instalacje c.o., elektryczne czy wodne są
częścią wspólną nieruchomości nawet wówczas, gdy znajdują się
w obrębie konkretnych lokali (vide: Sąd Najwyższy w uchwale III CZP
36/97, OSN 1998/1/poz. 4). Ingerencja w którąkolwiek instalację
wymaga zgody opisanej powyżej.
Rozbiórka
Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.
(t.j. DzU z 2006 r. nr 56, poz. 1118 ze zm.) pozwolenie na budowę lub
rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane m.in. po uprzed-
nim uzyskaniu przez inwestora wymaganych pozwoleń, uzgodnień lub
opinii innych organów. Z treści przywołanych przepisów jednoznacz-
nie wynika, że konieczność przedłożenia przy wniosku o pozwolenie na
rozbiórkę pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów istnieje tylko
wówczas, gdy wynika to z przepisów szczególnych.
Zabytki
Jednym z takich przepisów szczególnych jest art. 39 Prawa budow-
lanego, wprowadzający dodatkowe wymogi, które musi spełnić
inwestor, aby uzyskać stosowne pozwolenie organu administracji
architektoniczno-budowlanej.
Zgodnie z treścią ww. przepisu prowadzenie robót budowlanych przy
obiekcie wpisanym do rejestru zabytków wymaga (przed wydaniem
pozwolenia na budowę) uzyskania pozwolenia na ich prowadzenie,
wydanego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, natomiast
pozwolenie na rozbiórkę takiego obiektu może być otrzymane po uzy-
skaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu
budynku z rejestru zabytków.
Zgodnie z art. 39 ust. 3, w stosunku do obiektów budowlanych oraz
obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną
konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowa-
nia przestrzennego, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę wydaje
właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabyt-
ków. Ten ostatni zobowiązany jest wówczas zająć stanowisko w spra-
wie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę takiego obiektu
w terminie 30 dni od daty jego doręczenia, a niezajęcie stanowiska
w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń do przedstawionych we
wniosku rozwiązań projektowych (art. 39 ust. 4). Wykonywanie bez
pozwolenia robót budowlanych przy zabytku, podlega karze grzywny,
a orzekanie w tych sprawach następuje na podstawie przepisów
Kodeksu wykroczeń.
x x x
Opinia środowiskowa
Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budow-
lane (t.j. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) pozwolenie
na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po
uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na
środowisko albo na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona w tym zakre-
sie wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r.
Decyzja środowiskowa musi być uzyskana przed wystąpieniem
fot. D. Czernek
Fot. 2. Wszelkie prace planowane w budynkach zabytkowych wymagają zgody woje-
wódzkiego konserwatora zabytków
