21
Obiekty Mieszkalne 2017
zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli;
4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku
wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy
Prawo budowlane;
a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal miesz-
kalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuza-
sadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub
naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone
w art. 5 ust 2; (kontrolę, o której mowa w tym zapisie, właściciel lub
zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzy-
mania zgłoszenia).
1a. W trakcie kontroli, o której mowa w ust. 1, należy dokonać spraw-
dzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.”
W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu
budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie
życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, właś-
ciwy organ nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać
przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.
Należy zwrócić uwagę, że kolejne nowelizacje wprowadziły obowią-
zek dokonywania weryfikacji „bezpieczeństwa użytkowania” obiektu
w razie wystąpienia czynników zewnętrznych wymienionych w art. 61
ust. 2. Ich lista ma charakter przykładowy, dlatego w praktyce może
powstać wątpliwość, np. w przypadku zjawisk atmosferycznych („wyła-
dowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady” – to poję-
cia niedookreślone) – które z nich narzucają konieczność dokonania
kontroli? Co prawda doprecyzowano kryterium generalne, iż chodzi
o czynniki, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budow-
lanego lub bezpośrednie zagrożenie ich uszkodzeniem, jednak kryte-
rium to jest również ocenne. Nie ma ono charakteru uniwersalnego,
ponieważ ocena częściowo zależy od stanu technicznego konkretnego
budynku. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że niewypełnienie obo-
wiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1, stanowi wykroczenie karane
grzywną (art. 93 ust. 8), co może powodować tendencje do przepro-
wadzania kontroli bezpieczeństwa użytkowania obiektu zawsze po
gwałtownych zjawiskach pogodowych.
Wprowadzony został także nakaz dwukrotnej w ciągu roku weryfikacji
stanu technicznego obiektów, których powierzchnia zabudowy prze-
kracza 2000 m
2
oraz innych o powierzchni dachu osiągającej więcej
niż 1000 m
2
. Powinny się one odbywać przed i po okresie zimowym,
tj. do listopada i do końca maja. Ponadto osoba dokonująca kon-
troli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie poinformować o jej prze-
prowadzeniu właściwy organ, który, na mocy dodanego art. 84 ust. 2
pkt. 4, prowadzi ewidencje zawiadomień o ww. kontrolach.
Zapis art. 66 Prawa budowlanego pozwala na ingerencje organu
nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budow-
lany może zagrażać zdrowiu lub życiu ludzi, bezpieczeństwu mienia
lub środowiska (niezależnie od przyczyn wywołujących ten stan) bądź
swym wyglądem oszpeca otoczenie, wówczas może nałożyć obowią-
zek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, a nawet zakazać użyt-
kowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu wyelimi-
nowania usterek. Jeżeli występują okoliczności określone prawem,
decyzja o takim zakazie podlega natychmiastowemu wykonaniu
i może być ogłoszona ustnie, a w sytuacji zagrożenia (zapisanego
w ustawie) – bez rozstrzygania sytuacji prawnej najemców i użytkow-
ników lokali, także wówczas, gdy jest doręczona na piśmie. Podkre-
ślić trzeba, że wspomniana decyzja jest wykonalna z mocy prawa
nie zaś z tytułu rygoru natychmiastowej wykonalności (art. 108 kpa).
Wyklucza to możliwość oceny zasadności decyzji i wymusza obowią-
zek jej wykonania także wtedy, gdy adresat kwestionuje jej prawidło-
wość merytoryczną.
x x x
Dokumentacja
Prawo budowlane w art. 70 wprowadza także regulację dyscypli-
nującą właścicieli i zarządców obiektów budowlanych do usuwania
uchybień stwierdzonych w trakcie kontroli okresowej, która zwiększa
odpowiedzialność osób przeprowadzających obowiązkowe kontrole.
Jednocześnie organ nadzoru budowlanego został zobligowany do
weryfikacji, czy stwierdzone uszkodzenia zostały usunięte, a braki sta-
nowiące zagrożenie uzupełnione.
Należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 64 ust. 1 Prawa budowlanego,
właściciel lub zarządca budynku mieszkalnego wielorodzinnego jest
obowiązany prowadzić książkę obiektu budowlanego. Służy ona
do zapisów odnośnie badań i kontroli stanu technicznego, remon-
tów i przebudów przeprowadzanych w okresie użytkowania obiektu.
Powinny być do niej dołączone m.in. protokoły z kontroli oraz oceny
i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego (art. 64 ust. 3 Prawa
budowlanego).
W myśl art. 65 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu jest
obowiązany udostępniać niezbędne dokumenty przedstawicielom orga-
nów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we
właściwym stanie technicznym oraz przestrzegania przepisów obowią-
zujących w budownictwie. Należą do nich:
• protokoły z kontroli obiektu budowlanego,
• oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego,
• opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowla-
nych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania,
• dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą.
Ponadto – zgodnie z § 3 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie
warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU
z 1999 r. nr 74, poz. 836 ze zm.) [2] – przez dokumentację użytkowa-
nia budynku mieszkalnego należy rozumieć: dokumentację odbioru
obiektu (m.in. książka obiektu budowlanego, kopie imiennych przy-
działów lokali, protokoły zdawczo-odbiorcze lokali, umowy najmu
lokali, protokoły pomiaru powierzchni użytkowej lokali), dokumentację
eksploatacyjną (w tym protokoły okresowych kontroli stanu technicz-
nego, opinie techniczne i ekspertyzy dotyczące budynku oraz metrykę
instalacji piorunochronnej), a także powykonawczą robót budowla-
nych i remontów wraz z protokołami ich odbioru. Dokumentacja ta
fot. D. Czernek
Fot. 1. Zły stan techniczny obiektu stwarza zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi, dlate-
go organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia usterek
