24
Przeglądy i kontrole okresowe budynków
powinna być systematycznie uzupełniania i przechowywana przez
okres istnienia budynku (§ 9 rozporządzenia). Trzeba pamiętać, że
naruszenie (określonego w art. 63 oraz art. 64 ust. 1 i 3 Prawa budow-
lanego) obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego oraz
przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym
oraz obowiązku jest zagrożone karą grzywny (zgodnie z art. 93 pkt 9
Prawa budowlanego).
x x x
Osoby uprawnione do kontroli
W ustawie Prawo budowlane bez zmian pozostały zapisy dotyczące
uprawnień określonych specjalistów do przeprowadzania kontroli
stanu technicznego budynku mieszkalnego. Te, o których mowa
w art. 2 ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5–6a, dokonywane są przez osoby
z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności.
Stan techniczny instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazo-
wych (według art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c oraz pkt 2) powinny weryfiko-
wać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu
dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycz-
nych i gazowych (art. 62 ust. 5 Prawa budowlanego).
Zgodnie z art. 62 ust. 6, kontrolę stanu technicznego przewodów
kominowych, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c, dotyczącą
przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalino-
wych i wentylacyjnych, powinny przeprowadzać osoby o kwalifika-
cjach mistrza w rzemiośle kominiarskim. Natomiast przewody komi-
nowe oraz kominy przemysłowe, wolno stojące, a także kominy
lub przewody kominowe, w których ciąg kominowy jest wymuszony
pracą urządzeń mechanicznych – osoby z uprawnieniami budowla-
nymi określonej specjalności. Pozostałe rodzaje kontroli, wskazane
w art. 62 ust. 1, należą do osób posiadających odpowiednie upraw-
nienia budowlane (art. 62 ust. 4).
x x x
Sposób przeprowadzania kontroli stanu
technicznego budynków mieszkalnych
Okresowe kontrole stanu technicznego budynku mieszkalnego należy
przeprowadzać w porze wiosennej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przed
jej rozpoczęciem trzeba zapoznać się z protokołami z poprzednich
kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych
w budynku od czasu poprzedniej kontroli, a także zgłoszeniami użyt-
kowników lokali, dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń
elementów budynku (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W trakcie takiej kon-
troli trzeba sprawdzić, czy wykonano uprzednie zalecenia (art. 62 ust.
1a prawa budowlanego).
Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a szczegółowo należy zbadać
(o czym mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia) stan techniczny:
• zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa),
• elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy),
• balustrad, loggii i balkonów,
• urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
• elementów odwodnienia oraz obróbek blacharskich,
• pokryć dachowych,
• instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
• urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
• elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki
z obiektu,
• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.
Natomiast kontrola wskazana w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowla-
nego, powinna objąć sprawdzenie stanu sprawności technicznej
i wartości użytkowej zarówno ww. elementów budynku, jak również
wszystkich pozostałych, a także jego estetykę i otoczenie
(§ 6 rozporządzenia).
Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia protokół z okresowej kontroli
stanu technicznego budynku mieszkalnego powinien określać:
• stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą (pkt 1),
• wielkość zużycia lub uszkodzenia elementów objętych kontrolą (pkt 2),
• zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania (pkt 3),
• metody i środki użytkowania elementów budynku narażonych
na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i innych czynni-
ków (pkt 4),
• zakres niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji
w protokołach z poprzednich kontroli okresowych (pkt 5).
W razie potrzeby do protokołu należy dołączyć wykonaną w jej toku
dokumentację graficzną.
Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na któ-
rym spoczywa odpowiedzialność w zakresie napraw, są obowiązani
w trakcie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli usunąć
stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spo-
wodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mie-
nia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar,
wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem
(art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego).
Należy zaznaczyć, że ustawa Prawo budowlane, oprócz sankcji kar-
nych (z art. 91a) za naruszenie obowiązku wskazanego w art. 61
(użytkowanie obiektów), przewiduje karę grzywny (art. 93 pkt 8)
za niewypełnienie przeprowadzania okresowych kontroli stanu tech-
nicznego obiektu budowlanego zgodnie z art. 62 ust. 1.
x x x
Naprawy i remonty
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia
16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania
budynków mieszkalnych (DzU 1999 nr 74, poz. 836) określa warunki
techniczne eksploatacji tych obiektów (wraz ze związanymi z nimi insta-
lacjami i urządzeniami technicznymi), które mają zapewnić:
„1) utrzymanie stanu technicznego budynku na poziomie zapewniają-
cym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania,
2) ochronę zdrowia i życia w pomieszczeniach budynku,
3) utrzymanie wymaganego stanu estetycznego budynku, a w przy-
padku wpisania budynku do rejestru zabytków – zachowanie jego war-
tości podlegających ochronie konserwatorskiej,
4) zgodne z przeznaczeniem użytkowania budynku i znajdujących się
w nim pomieszczeń oraz urządzeń związanych z budynkiem, a w szcze-
gólności warunki w zakresie zaopatrzenia w wodę, gaz, energię ciep-
lną energię elektryczną, ochronę przeciwpożarową oraz odprowadzania
ścieków i usuwania odpadów stałych,
5) możliwość racjonalizacji zużycia wody i nośników energii zgodnie
z wymaganiami użytkowników lokali, lecz w sposób nienaruszający inte-
resów osób trzecich i niepowodujący pogorszenia właściwości użytko-
wych i technicznych budynku i związanych z nim urządzeń,
6) racjonalne wykorzystanie energii,
7) ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich”.
W ww. rozporządzeniu podane zostały definicje używanych pojęć:
• lokal – wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba bądź
zespół izb, wraz z innymi pomieszczeniami przeznaczonymi na stały
