70
Opomiarowanie zużycia wody i ciepła w budynkach wielorodzinnych
x x x
Zasady rozliczania energii cieplnej
Zasady rozliczania energii cieplnej dostarczanej do budynków wspól-
not mieszkaniowych zostały określone w ustawie Prawo energetyczne
(DzU 1997 nr 54, poz. 348 z poźn. zm.). Zgodnie z art. 45a pkt 4
koszty zakupu ciepła są rozliczane w opłatach pobieranych w tym
przypadku od właścicieli lokali. Ich wysokość powinna być ustalana
w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez
odbiorcę kosztów zakupu ciepła. Odbiorcą ciepła, jak wynika z regu-
lacji art. 3 pkt 13, jest wspólnota mieszkaniowa i z nią dostawca ener-
gii podpisuje umowę. Jednak występuje ona jedynie jako pośrednik,
a ostatecznymi konsumentami są poszczególni właściciele, którzy
z reguły nie mają możliwości zawierania umów indywidualnych.
W myśl art. 45a ust. 6 Prawa energetycznego, jeżeli wyłącznym
odbiorcą ciepła dostarczanego do budynku jest właściciel lub
zarządca budynku wielolokalowego, wówczas ponosi on odpo-
wiedzialność za rozliczanie całkowitych kosztów zakupu ciepła dla
poszczególnych lokali.
x x x
Regulamin rozliczenia mediów
Prawo energetyczne reguluje także kwestie sposobu rozliczeń ciepła.
Właściciele nie mogą ich dowolnie wykonywać, lecz mają możliwość
wyboru spośród metod określonych w art. 45a ust. 8 ww. dokumentu.
Jeżeli lokale są opomiarowane, przy rozliczeniach bierze się pod uwagę
wskazania ciepłomierzy lub urządzeń wskaźnikowych. Jeśli nie, rozlicze-
nie następuje w oparciu o powierzchnię użytkową lokalu lub jego kuba-
turę. W przypadku ciepłej wody użytkowej stosuje się wskazania wodo-
mierzy ciepłej wody albo uwzględnia liczbę osób zamieszkałych w lokalu.
Opłaty miesięczne za ogrzewanie mogą być wnoszone tylko w okresie
grzewczym lub przez 12 miesięcy.
Koszty ciepła mogą dotyczyć ogrzewania lub podgrzania wody, choć
najczęściej odnoszą się do jednego i drugiego. Wtedy należy ustalić,
jaka część energii związana jest z ogrzewaniem, a jaka z przygotowa-
niem c.w.u. Jednym ze sposobów ustalenia ceny podgrzania 1 m
3
wody
jest wykonanie kalkulacji w oparciu o miesiące letnie, gdy całość kosz-
tów dotyczy podgrzania wody.
Już na etapie przygotowywania projektu regulaminu rozliczeń należy roz-
ważyć, czy w budynku znajdują się lokale, których ogrzanie, ze względu
na ich usytuowanie, wymaga zużycia większej ilości energii cieplnej. Jeśli
tak, wówczas trzeba zastosować tzw. współczynniki wyrównawcze zuży-
cia ciepła – taki obowiązek wynika bezpośrednio z art. 45a pkt 9 ustawy
Prawo energetyczne. Zatem stosownie do brzmienia art. 45a pkt 10
ustawy zasady rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszcze-
gólne lokale mieszkalne i użytkowe budynku powinny być określone
w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń, który musi zostać przyjęty
uchwałą. Należy pamiętać, że ustawa Prawo energetyczne nakłada na
wspólnotę mieszkaniową obowiązek informacyjny, polegający na poda-
niu do wiadomości przyjętego regulaminu w terminie 14 dni od dnia jego
wprowadzenia do stosowania. Zakłada się, że spełnienie tego obowiązku
następuje już w momencie powiadomienia właścicieli o podjęciu uchwały
w przedmiocie przyjęcia regulaminu i dostarczenia jego treści.
x x x
Obowiązek udostępnienia lokalu
Art. 45a ust. 11 Prawa energetycznego nakłada na właściciela lokalu
obowiązek udostępnienia pomieszczenia, w którym został zamonto-
wany ciepłomierz lub inne urządzenie służące do pomiaru zużycia cie-
pła celem jego kontroli lub odczytu. Jest to istotna regulacja, ponieważ
art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokalu stanowi jedynie, że „na żądanie
zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu,
ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu
albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wypo-
sażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.
x x x
Wpływ zmian w prawie na rozliczenia mediów
Zmienione przepisy Prawa energetycznego, nakazujące montaż urzą-
dzeń pomiarowych w budynkach i lokalach, są bardziej precyzyjne niż
dotychczasowe wymagania dla montowanych ciepłomierzy. Z ana-
lizy przepisów wynika, że po stronie odbiorcy ciepła leży wyposażenie
budynku w ciepłomierz, tj. instalacja na własny koszt w uzgodnieniu
z dostawcą, a po stronie dostawcy – zawarcie umowy i rozliczenie
z odbiorcami z uwzględnieniem zamontowanego w budynku
opomiarowania.
Ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o efektywności energetycznej, która
zastąpiła dotychczasową, weszła w życie dnia 1 października 2016 r.
Określono w niej m.in. zadania przedsiębiorstw energetycznych i jed-
nostek sektora publicznego, zasady realizacji obowiązku uzyskania
oszczędności energii i audytu energetycznego oraz obowiązek opo-
miarowania budynków podłączonych pod grupowy węzeł cieplny.
W obszarze rozliczania kosztów dostawy wody również wprowadzono
zmiany. Ministerstwo Środowiska w nowelizacji Prawa wodnego
zaproponowało nowy system naliczania opłat za korzystanie z wody,
który wszedł w życie 1 stycznia 2017 roku. Najwięcej zapłacą ci, któ-
rzy nie oszczędzają krajowych, bardzo szczupłych zasobów wodnych.
Wysokość obciążeń nakładanych na poszczególne podmioty, będzie
zależeć od ilości zużywanej przez nie wody. Im kto więcej będzie czer-
pał, tym więcej zapłaci.
Z perspektywy lat można powiedzieć, że instalacja urządzeń pomiaro-
wych skutkuje zmniejszeniem zużycia mediów w budynkach.
Problematyka rozliczania kosztów poboru wody i ciepła dostarczo-
nego do budynku wielolokalowego nadal powoduje wiele wątpliwości
i rozbieżnych interpretacji obowiązujących w tym zakresie regulacji.
Wiele kontrowersji budzi kwestia dopuszczalnych zapisów regula-
minu rozliczeń.
Na podstawie poruszonych zagadnień oraz przywołanych przepisów
prawa widać, że prawidłowe rozliczenie kosztów zużycia mediów
pomiędzy poszczególnych właścicieli lokali nie jest łatwe i w znacznej
mierze zależy od wyposażenia technicznego budynku.
fot. Fotolia.com
Fot. 3. Element instalacji w węźle cieplnym
