Wymiana dachu w budynkach wielorodzinnych
46
właściciel portalu
Kancelaria Adwokacka Marta Kawecka
wyrazili. W wyjątkowych przypadkach możliwe jest przeprowadzenie
zmiany poszycia dachowego bez wyroku sądu, nawet wówczas, gdy nie-
którzy współwłaściciele wyrażają sprzeciw. Zwłaszcza jeśli dach znajduje
się w złym stanie technicznym, co grozi katastrofą budowlaną, a tym
samym zagrożeniem dla zdrowia i życia ludzkiego. W takich sytuacjach
każdy ze współwłaścicieli może podejmować czynności faktyczne dla
zachowania wspólnego prawa. Nie może jednak samodzielnie doko-
nywać remontu np. dla poprawy walorów estetycznych. Zawsze musi
to być działanie mające na celu zapobieżenia zagrożeniu bezpieczeń-
stwa budynku.
Koszty wymiany pokrycia dachowego ponoszą wszyscy współwłaściciele
obiektu wielorodzinnego, stosownie do wielkości udziałów. Dotyczy to
również tych, którzy nie wyrazili zgody na remont, ale został on przepro-
wadzony na mocy wyroku sądu bądź działania jednego ze współwłaś-
cicieli w ramach ochrony wspólnego prawa. W praktyce oznacza to, że
właściciele większych mieszkań czy lokali ponoszą proporcjonalnie wyż-
sze koszty wymiany pokrycia dachowego.
x x x
Duża wspólnota mieszkaniowa
W przypadku dużych wspólnot (powyżej 7 lokali) na wykonanie
remontu dachu potrzebne jest uzyskanie uchwały właścicieli. Musi
ona obejmować zgodę na sam remont, a także udzielać zarządowi
pełnomocnictwa do zawierania umowy na roboty budowlane.
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu bądź w dro-
dze indywidualnego zbierania głosów. Aby uzyskać zgodę na remont,
wystarczy, że za uchwałą będą głosować właściciele lokali posiadający
w sumie większość udziałów w całej nieruchomości.
W przypadku jej braku, zarząd może domagać się rozstrzygnięcia
sprawy przez sąd. Jest to rozwiązanie analogiczne jak w przypadku
małych wspólnot. Sąd, wydając orzeczenie, uwzględnia cel zamierzo-
nej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawa jest rozpo-
znawana w trybie nieprocesowym.
Koszty wymiany pokrycia dachowego w dużych wspólnotach z reguły
pokrywane są z comiesięcznych wpłat współwłaścicieli na koszty
zarządu nieruchomością wspólną z tzw. funduszu remontowego.
W przypadku gdy koszt takiego remontu przekracza zgromadzone na
nim środki, to zazwyczaj w uchwale wyrażającej zgodę na podjęcie
prac budowlanych ujęty jest zapis dotyczący finansowania robót przez
współwłaścicieli, proporcjonalnie do wielkości ich udziałów.
x x x
Wymogi BHP
Przeprowadzając remont dachu, należy pamiętać o zachowaniu
wymogów bezpieczeństwa i higieny pracy. Podstawowe zasady w tym
zakresie ujęte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia
6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas
wykonywania robót budowlanych. Zgodnie z jego treścią prowadzenie
prac na wysokości obliguje do zachowania szczególnych wymagań:
posiadania odpowiedniego zabezpieczenia przed upadkiem z wysoko-
ści; w przypadku wykonywania robót w pobliżu krawędzi dachu pła-
skiego lub dachu o nachyleniu do 20%, jako zabezpieczenia mogą
być wykorzystywane balustrady, siatki ochronne i siatki bezpieczeń-
stwa; podczas prac na dachu o nachyleniu powyżej 20% obowiąz-
kowe jest stosowanie rusztowań, środków ochrony indywidualnej lub
innych urządzeń zabezpieczających; drogi komunikacyjne dla wóz-
ków i taczek, usytuowane powyżej 1 m nad poziomem terenu, muszą
zostać zabezpieczone balustradą.
Informacja o autorze
➀
Marta Kawecka, adwokat, absolwentka prawa na Wydziale Prawa
i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego, które zakończyła z wyróż-
nieniem. Ukończyła również Podyplomowe Studia Prawa Podatkowego
oraz Podyplomowe Studia Gospodarki Nieruchomościami na Uniwersy-
tecie Wrocławskim. W 2000 r. rozpoczęła pracę w kancelariach adwo-
kackich w Jeleniej Górze oraz we Wrocławiu. Od 2005 r. zaczęła działać
w ramach własnej praktyki, zajmując się obsługą prawną przedsiębior-
ców oraz osób fizycznych.
W trakcie swojej pracy zawodowej pełniła funkcję sędziego w Sądzie
Arbitrażowym. Reprezentowała klientów w kilkuset procesach sądowych
z zakresu prawa cywilnego, w tym gospodarczego, odpowiedzialności
karnej, karno-gospodarczej oraz w postępowaniu przed organami admi-
nistracji. Na stałe współpracuje z klientami korporacyjnymi, przedsię-
biorcami z rynku nieruchomości, firmami budowlanymi, transportowymi,
a także spółdzielniami mieszkaniowymi.
Przeprowadzała procesy przekształcenia spółek prawa osobowego
w spółki prawa handlowego, a także łączenia spółek. Uczestniczyła
w postępowaniach przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka
w Strasburgu.
Jest wykładowcą w zakresie prawa nieruchomości, praw konsumentów
i prawnych regulacji biur nieruchomości, a także autorką licznych pub-
likacji w ogólnopolskich wydawnictwach prasowych oraz portalach inter-
netowych dotyczących m.in. zagadnień związanych z prawem cywilnym,
pracy, nieruchomości oraz ustawą deweloperską.
fot. Thinkstockphotos.com
Fot. 2. Pozwolenia na budowę wymagają prace ingerujące w konstrukcję budynku oraz
dociepleniowe (w przypadku obiektów wyższych niż 25 m)
