44
Wymiana dachu w budynkach wielorodzinnych
właściciel portalu
Kancelaria Adwokacka Marta Kawecka
x x x
Wymiana dachu na zgłoszenie
Wymiana pokrycia dachowego na nowe, w świetle przepisów prawa
budowlanego, zalicza się do robót remontowych. Jest tak również
wtedy, gdy nowy dach ma być innego rodzaju i wymaga zamocowa-
nia nowych rynien czy ogólnej naprawy więźby. Roboty remontowe
można wykonywać na podstawie zgłoszenia, które trzeba złożyć w sta-
rostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, w wydziale archi-
tektoniczno-budowlanym. Należy tego dokonać przed planowanym ter-
minem rozpoczęcia prac. Z reguły większość urzędów stosuje własne
formularze zgłoszenia – można je pobrać w urzędzie lub ze strony inter-
netowej. W zgłoszeniu trzeba określić: dane identyfikacyjne inwestycji,
czyli adres pocztowy i geodezyjny nieruchomości, rodzaj i zakres robót,
sposób wykonywania prac oraz stosowane materiały, a także termin
rozpoczęcia działań.
Jeżeli zgłoszenie jest niekompletne, wówczas inwestor zostaje wezwany
do jego uzupełnienia. Wezwanie ma formę postanowienia. W jego tre-
ści wyznaczony jest termin dostarczenia brakujących dokumentów. Jeśli
to nie nastąpi, wówczas właściwy organ wnosi sprzeciw do zgłoszenia.
Do dokumentacji należy dołączyć oświadczenie o posiadaniu prawa do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz szkic usytuo-
wania budynku. Natomiast w przypadku remontu przy obiekcie poło-
żonym na obszarze wpisanym do rejestru zabytków dodatkowo trzeba
przedstawić pozwolenie konserwatora zabytków (art. 29 ust. 4 Prawa
budowlanego). Właściwy organ w terminie 21 dni od dnia doręcze-
nia zgłoszenia może wnieść co do niego sprzeciw. Ma on formę decy-
zji administracyjnej. Jeśli nie został zgłoszony, wówczas można przy-
stąpić do wykonywania robót budowlanych. Organ administracji
architektoniczno-budowlanej może z urzędu, przed upływem terminu
21 dni, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Uprawnia ono inwestora do rozpoczęcia prac, jednak nie później niż
trzy lata od terminu określonego w zgłoszeniu. W przeciwnym wypadku
konieczne jest jego ponowienie.
Należy podkreślić, że w ten sposób mogą być realizowane roboty
budowlane mieszczące się w ustawowym pojęciu remontu. Zgodnie
z art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, remont to wykonywanie w ist-
niejącym obiekcie prac budowlanych polegających na odtworzeniu
stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, z dopuszcze-
niem stosowania wyrobów budowlanych innych niż użyte wcześniej.
Z orzecznictwa sądów administracyjnych oraz organów budowlanych
wynika, że remontem jest np. wymiana pokrycia dachowego z płyt
azbestowo-cementowych na wykonane z blachy, niezwiązana ze zmianą
konstrukcji i kształtu dachu, a także wymiana konstrukcji drewnianej
dachu przy użyciu nowych materiałów, jak również pokrycia wraz z zało-
żeniem rur spustowych i rynien dachowych, rozebraniem przewodu
kominowego i wstawieniem izolowanych kanałów wentylacyjnych.
x x x
Wymiana dachu a pozwolenie na budowę
Jeżeli remont dachu wiąże się ze zmianą jego konstrukcji, to konieczne
jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotyczy to także przy-
padku, gdy inwestor zamierza zmienić kształt dachu, obniżyć lub pod-
nieść jego poziom, wstawić okna połaciowe, zaadaptować nieużytkowy
strych czy wykonać nadbudowę. Takie działania nie mają już cha-
rakteru prac remontowych, ale są traktowane jako przebudowa bądź
zmiana sposobu użytkowania.
Przed rozpoczęciem tego typu robót, należy zgłosić do właściwego
organu wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Powinien
on zawierać: określenie rodzaju planowanej inwestycji, jej dane identy-
fikacyjne (adres pocztowy i geodezyjny). Do dokumentacji trzeba dołą-
czyć 4 egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o posiada-
nym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest
on objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego),
projekt zagospodarowania terenu lub szkic usytuowania obiektu.
x x x
Wymiana dachu połączona z dociepleniem
Bardzo często wymiana dachu połączona jest z jego termomoderniza-
cją. W takim przypadku rodzaj formalności zależy od wysokości obiektu.
W niższych budynkach wymiana dachu wraz z jego dociepleniem może
nastąpić na podstawie zgłoszenia. W obiektach wyższych konieczne
będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Omawiane zasady dotyczą sytuacji, gdy prace mają na celu zwiększe-
nie izolacyjności cieplnej dachu dzięki pokryciu go odpowiednimi mate-
riałami, takimi jak styropian czy wełna. Jeżeli docieplenie połączone jest
np. ze zmianą parametrów otworów okiennych, to zawsze wymaga to
uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Formalności związane z termomodernizacją dachu określone są
w art. 29 i 30 ustawy Prawo budowlane. W świetle art. 29 ust. 2 pkt. 4
pozwolenie na budowę nie jest konieczne w przypadku wykonywania
Wymiana dachu w budynkach
wielorodzinnych
Wymiana pokrycia dachowego najczęściej odbywa się na
podstawie zgłoszenia, gdyż tego typu roboty budowlane
mają charakter remontu. W niektórych przypadkach
konieczne jest jednak uzyskanie pozwolenia na budowę, np.
gdy wymiana dachu obejmuje ingerencję w jego konstrukcję,
podwyższenie budynku czy wstawienie okien połaciowych.
Pozwolenia wymagają również wszelkie prace na dachach
obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Naprawa dachu
lub wymiana jego pokrycia w budynku wielorodzinnym jest
czynnością przekraczającą zwykły zarząd, dlatego musi być
poprzedzona uzyskaniem zgody od wspólnoty.
Marta Kawecka
➀
Kancelaria Adwokacka Marta Kawecka,
właściciel portal
