45
Obiekty Mieszkalne 2017
właściciel portalu
Kancelaria Adwokacka Marta Kawecka
robót budowlanych polegających na dociepleniu budynku o wysokości
do 25 m. Natomiast zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt. 2c tego typu prace,
w obiektach o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m, wyma-
gają dokonania zgłoszenia. W związku z powyższym, w razie wymiany
połaci dachowej i jej docieplenia, należy dopełnić następujących for-
malności: w przypadku budynków powyżej 12 m i nie wyższych niż
25 m – dokonać zgłoszenia, a dla obiektów powyżej 25 m – uzyskać
decyzję o pozwoleniu na budowę.
x x x
Remont dachu na obiektach zabytkowych
Specjalne reguły obowiązują w stosunku do robót budowlanych obję-
tych przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Wynika to z art. 29 ust. 4 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z ich treś-
cią prace wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków
wymagają pozwolenia na budowę, zaś na obszarze wpisanym do reje-
stru zabytków – zgłoszenia.
Do wniosku o pozwolenie na budowę oraz do zgłoszenia zawsze
należy dołączyć wcześniej uzyskane zezwolenie właściwego wojewódz-
kiego konserwatora zabytków. Oznacza to, że każdy remont dachu
na budynku wpisanym do rejestru zabytków wymaga pozwolenia na
budowę. Jest tak również wtedy, gdy prace nie ingerują w konstruk-
cję dachu.
W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych
do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwo-
lenie na budowę lub rozbiórkę wydaje organ administracji architek-
toniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem
zabytków (art. 39 ust. 3 ustawy Prawo budowlane). W tym przypadku
konserwator zobowiązany jest zająć stanowisko w terminie 30 dni od
doręczenia mu wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli tego nie zrobi,
uznaje się brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwią-
zań projektowych.
x x x
Zgodność planowanej inwestycji z miejscowym
planem zagospodarowania
Dokonując wymiany pokrycia dachowego, należy zawsze dokładnie
sprawdzić zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, ewentual-
nie wskazania określone w decyzji o warunkach zabudowy. Mogą one
bowiem zawierać zapisy np. precyzujące, jakie są dopuszczalne rodzaje
dachów, materiały na pokrycie i ich kolorystyka. Jeżeli inwestor nie
zastosuje się do warunków określonych w ww. dokumentach, może to
skutkować sprzeciwem wniesionym do zgłoszenia lub odmową wydania
decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z tym celowe jest, zwłasz-
cza przy bardziej zaawansowanych pracach, wykraczających poza
zakres remontu, odrębne wystąpienie o wydanie zaświadczenia o zgod-
ności planowanej inwestycji z miejscowym planem. Podstawą prawną
do złożenia wniosku o jego wydanie jest art. 217 Kodeksu postępowa-
nia administracyjnego. Ujednolicony formularz dostępny jest w siedzibie
urzędu lub na stronie internetowej. W jego treści określa się rodzaj pla-
nowanej inwestycji i jej dokładny adres (pocztowy oraz ewidencyjny).
Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia wynosi 17 zł, ale nie doty-
czy ona spraw związanych z budownictwem mieszkaniowym. Na uzys-
kanie dokumentu czeka się kilka dni, zwyczajowo ok. tygodnia. Dopiero
będąc w jego posiadaniu, inwestor ma potwierdzenie, że może realizo-
wać swoje plany bez ryzyka sprzeciwu ze strony organów.
x x x
Mała wspólnota mieszkaniowa
Remont dachu w obiektach wielorodzinnych wiąże się nie tylko z for-
malnościami budowlanymi (administracyjnymi), ale wymaga również
dochowania procedur określonych w prawie cywilnym. Element ten jest
bowiem objęty współwłasnością wszystkich właścicieli posiadających
lokale w budynku i stanowi część wspólną, podobnie jak poddasze,
nawet jeśli jest użytkowane jako lokal mieszkalny.
Wynika z tego, że prace związane z wymianą pokrycia dachowego
muszą być poprzedzone uzyskaniem zgody współwłaścicieli. Procedury
w tej kwestii różnią się w zależności od tego, czy mamy do czynienia
z małą (do 7 lokali) czy dużą (od 8 lokali) wspólnotą mieszkaniową.
W pierwszym przypadku do podejmowania decyzji przez współwłaści-
cieli i do zarządzania częściami wspólnymi stosuje się przepisy
Kodeksu cywilnego o współwłasności, to jest art. 195 i następne.
Wymiana pokrycia dachowego przekracza zakres zwykłego zarządu,
więc do jej przeprowadzenia potrzebna jest zgoda wszystkich współ-
właścicieli. W razie jej braku, współwłaściciele, których udziały wyno-
szą co najmniej połowę, mogą żądać wyrażenia zgody zastępczej
przez sąd. Wyrok sądu stanowi podstawę do wykonania prac budow-
lanych, gdyż zastępuje zgodę tych współwłaścicieli, którzy jej nie
Tab. 1. Formalności niezbędne do wypełnienia przy wymianie pokrycia dachowego
Pozwolenie na budowę
Zgłoszenie prac budowlanych
Prace inne niż remont, np. zmiana konstrukcji,
kształtu lub poziomu dachu
remont dachu
Docieplenie dachu w budynkach powyżej 25 m
wysokości
docieplenie dachu w budynkach do 25 m
wysokości
Obiekt wpisany do rejestru zabytków
obiekt położony na obszarze wpisanym do
rejestru zbytków
fot. Thinkstockphotos.com
Fot. 1. Wymiana pokrycia dachowego najczęściej odbywa się na podstawie zgłoszenia
