100
Z:A
65 STYCZEŃ —LUTY 2019
Z:A
TEORIA
ANALIZA NAUKOWA
Zresztą towłaśnieujawnienie się przedstawicieli klasy średniej
czy też klas średnich sprawiło, że rywalizacja o lepszemiejsca
zamieszkania stała się widoczna. Wieloletnie ograniczenia
w realizacji preferencji konsumenckich dotyczących miejsca
zamieszkania w połączeniu z nowymi możliwościami ryn-
kowymi i finansowymi dały przedstawicielom klas średnich
znaczącą siłę nabywczą na rynku nieruchomości.
Specyfika polskiej suburbanizacji wywodzi się ze współ-
oddziaływania następujących czynnikówmakrospołecznych:
głodu mieszkaniowego odziedziczonego po okresie socjali-
zmu i powiększającego się po 1989 r.; surowych normatywów
mieszkaniowych (Nadolny 2010) obowiązujących namasowo
budowanych osiedlach bloków, w których w roku 2006miesz-
kało 40% Polaków (cbos 2010); postępującej dekapitalizacji
oraz degradacji materialnej i społecznej miejskich zasobów
komunalnych, a także dysproporcji cenowej i dużo wyższych
kosztów zakupu ziemi w granicach administracyjnychmiast,
w porównaniu do cen ziemi poza nimi.
WŁASNOŚĆ I INDYWIDUALIZM
Istotny jest jeszcze inny aspekt polskiej suburbanizacji roz-
grywający się na poziomie gmin, a mianowicie słabość infra-
struktury technicznej i społecznejwurbanizującychsięwsiach.
O ile do lat dziewięćdziesiątych xx wieku projekty inwesty-
cyjne oddziałujące na jakość życia mieszkańców były reali-
zowane dzięki aktywności spółdzielni oraz interwencji inwe-
stora –państwa, o tyle po 1990 r. trwałymzjawiskiemstała się
niewłaściwa alokacja zasobówprzeznaczonych na infrastruk-
turę społeczną. Samorządy nie są w stanie utrzymać na wy-
sokim, oczekiwanym poziomie istniejących placówek (obiek-
tów opieki, edukacji, sportu, kultury, rekreacji) i rzadko też
budują nowe. W efekcie takiej polityki polskie suburbia czę-
sto powstają w pustce instytucjonalnej i funkcjonalnej. Taki
stan naszych przedmieść jest odbiciembraku gminnych stra-
tegii rozwoju przestrzennego (Jędraszko 2008).Wobec rosną-
cego popytu na grunty na terenach podmiejskich włodarze
tych gmin, tworząc nowe miejscowe plany zagospodarowa-
nia przestrzennego, przekształcili oraz przeznaczyli pod za-
budowę i na sprzedaż niemal każdy skrawek ziemi
3
. Nie bra-
no wówczas pod uwagę ani tworzenia spójnych wytycznych
urbanistyczno-architektonicznych dla zabudowy mieszka-
niowej, ani przestrzeni publicznych.
Ogromną rolęwpowstawaniu suburbiówwPolsce odgrywa-
ją takżemechanizmymikrospołeczne zachęcające jednostki do
tego, bywsytuacji wyborudecydować sięna zamieszkanie poza
3
W
Studiach kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego
dla gmin
jest obecnie przewidziana liczba działek budowlanych mogąca
pomieścić 300 mln osób. W planach miejscowych dla gmin liczba działek
pozwoliłaby zamieszkać 80 mln mieszkańców. Zakładając, że tereny te byłyby
sprzedawane według tendencji mieszkaniowych z roku 2007 (szczyt boomu
budowlanego), potrzebne byłoby 935 lat, aby znalazły swoich nabywców,
natomiast sprzedaż według roku 2012 zajęłaby około 5000 lat. Miejscowe
plany dla gmin podwrocławskich przewidują działki budowlane dla około
2,5 mln mieszkańców. Wrocław liczy obecnie około 640 tys. mieszkańców.
miastem, takie jak moda na „wiejskość” (Śpiewak 2011) oraz
kreowany i powielany przez deweloperów czy media prestiż
przypisywany posiadaniudomupodmiastem(Kajdanek2009).
Skuteczność i siłę oddziaływania tychmechanizmówodzwier-
ciedliły badania opinii przeprowadzonew2006 r. (cbos 2006),
z których wynika, że w porównaniu z rokiem 1998 wyraźnie
przybyło osób deklarujących chęć zamieszkania na wsi (z 30
do 42%), a ubyło zwolennikówmiejskiego życia (z 67 do 55%).
Niestety, nie posiadamy aktualnych badań w tym zakresie.
Polskie osiedla podmiejskie powstają często w oparciu
o rdzenie starych wsi lub w ich bliskim sąsiedztwie. Relatyw-
nie niewiele jest tamdużych inwestycji deweloperskich, nawet
na kilkaset tysięcy domów. Częściejmożna je obserwować pod
wielkimi aglomeracjami miejskimi, gdzie rynek nabywców
niezainteresowanych samodzielnymzbudowaniemdomu jest
większyniżwsąsiedztwiemiastmałych i średnich. To zjawisko
ma co najmniej dwie przyczyny.
Po pierwsze, inwestycje deweloperskie „na surowym ko-
rzeniu” są droższe ze względu na konieczność wykonania
wszystkich podłączeń do infrastruktury (prąd, wodociąg, gaz,
ścieki). Władze gmin rzadko prowadzą politykę planowania
przestrzennego spójną z planowaniem infrastrukturalnym,
co jest cechą wspólną wielu byłych krajów socjalistycznych.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną odbywa się na
papierze, a koszty podłączenia infrastruktury ponosi właści-
ciel. Sytuacja wygląda zupełnie inaczej wNiemczech. Polskie
władze nie stosowały zachęt dla inwestorów z branży miesz-
→ Proces suburbanizacji
jest naturalny,
nieunikniony i wspólny
dla wszystkich obszarów
miejskich. Jednakże jego
cechy, przyczyny oraz
konsekwencje dla ludzi
i przestrzeni wynikają
z uwarunkowań makro-
i mikrospołecznych. ←
