112
Osiedle mieszkaniowe z płotem czy bez?
pierwszego nie da się zapewnić w ramach homogenicznych miejsc
z jednym typem mieszkań własnościowych. Potrzebne jest zróżnico-
wanie nie tylko w zakresie wielkości i formy lokali, lecz także podstawy
zamieszkania. Nie bez powodu we wszystkich rozwiniętych krajach
europejskich wprowadza się różne formy
mixed tenure
, czyli miesza
się mieszkania prywatne własnościowe z tymi pod wynajem komer-
cyjny, wspomagany lokalami dla osób niezamożnych, a czasem także
z oddolnym budownictwem mieszkaniowym (kooperatywami i
coho-
usingiem
). Zróżnicowana społecznie struktura sprawia, że osiedle nie
pustoszeje codziennie między 9:00 i 18:00, ale zostają na nim osoby
starsze, studenci czy rodzice małych dzieci. Wychowujące się na takim
osiedlu dzieci mają szansę dowiedzieć się, że świat nie składa się jedy-
nie z ludzi takich samych, jak ich rodzice.
Druga sprawa to wspólnota sąsiedzka, która nie wytworzy się samo-
istnie, a ponadto nie będzie działała bez stałego, choćby niewielkiego
zaangażowania swoich członków. W grupach, w których organizo-
wane są cykliczne spotkania, znacznie rzadziej dochodzi do poważnych
konfliktów, bo te rozwiązywane są na bieżąco. Stąd wielka przydat-
ność takich inicjatyw jak dzień sąsiada, ale także znaczenie drobnych
gestów: sąsiedzkich grup na Facebooku czy otwartych tablic ogłoszeń
w dobrze widocznych miejscach. Budowę wspólnoty można wspoma-
gać środkami architektonicznymi. W dużej skali – tworząc na przy-
kład place czy amfiteatralnie ukształtowane schodki i ławeczki, które
pozwolą na czasowe przeniesienie spotkań do przestrzeni publicznej.
W małej – kluczowe jest takie ukształtowanie osiedla i budynków, by
spowodować jak najwięcej przypadkowych kontaktów i okazjonalnych
rozmów. Dobrą praktyką jest umieszczanie skrzynek na listy we wspól-
nym lobby zamiast w osobnych klatkach schodowych, organizowanie
miejsc do siedzenia przy wejściach do budynku, większe niż minimal-
nie wymagane hole i korytarze czy wspólne tarasy na dachu.
W innej rozmowie cytowany na początku Kondrad Płochocki skarży
się, że miasta nie stosują fiskalnych zachęt, by przestrzeń pomiędzy
budynkami była publicznie dostępna oraz nie chcą przejmować grun-
tów od wspólnot
16
. Rzeczywiście wydaje się, że miasta powinny być
właścicielami terenów publicznych. Ale raczej zamiast wykupywać
tereny już urządzone, nie powinny były nigdy ich sprzedawać. Dobrym
przykładem mogą tu być wrocławskie Nowe Żerniki czy planowana
Warszawska Dzielnica Społeczna. Obie inwestycje powstają na pub-
licznych gruntach, dla których najpierw powstał całościowy master
plan, na jego podstawie plan miejscowy, a dopiero potem parcelacja
i udostępnianie konkretnych działek inwestorom. Co więcej, działki
w aktach notarialnych mają wpisany niezbywalny zestaw wytycznych
odnośnie do formy i struktury budynków. W cenie gruntu uwzględ-
niona jest opłata za budowaną przez miasto infrastrukturę, w tym
powstające przestrzenie publiczne. Taka jest także zachodnioeuro-
pejska dobra praktyka. Jeżeli tereny nie należą do miasta, najpierw
je ono wykupuje, a następnie – często poprzez spółki miejskie lub
z udziałem miasta – zarządza procesem. Ponadto na deweloperów
nakładane są obowiązki zgodnie z założeniem, że jeżeli zarabiają oni
„na mieście”, muszą część zysków miastu oddać (np. pewną liczbę
lokali przekazać do puli mieszkań dostępnych). Ponadto w ramach
powstających inwestycji część działek pozostaje miejska, a część prze-
kazywana jest inwestorom non profit.
Zarówno deweloperzy, jak i mieszkańcy osiedli grodzonych mają
prawo patrzeć na swój partykularny i krótkoterminowy interes. To po
stronie miast leży obowiązek obrony rozumianego długofalowo inte-
resu publicznego. Ważne przy tym wydaje się, żeby zdawały sobie one
sprawę nie tylko ze spoczywającego na nich obowiązku, lecz także
z dostępnych im narzędzi.
Przypisy
1
https://www.rp.pl/Bezpieczenstwo/309129905-Grodzenie-osiedli-
-mieszkaniowych-ma-byc-zakazane.html (dostęp 05.2019 r.).
2
N. Branic, C. E. Kubrin, „Gated Communities and Crime in the Uni-
ted States”, w: Gerben J. N. Bruinsma, Shane D. Johnson,
„The Oxford Handbook of Environmental Criminology”, 2018.
3
J. Peter, „Gated communities Poland holds the european record in
housing for the distrustful”, „Baltic Worlds” 3–4/2012, s. 26–32.
4
Z. Bauman, „Płynne życie”, Kraków 2007, s. 143.
5
https://www.otodom.pl/wiadomosci/rynek-nieruchomosci/strzezone-
-osiedla-coraz-rzadziej-kojarza-sie-z-prestizem-i-luksusem-id3635.html
(dostęp 05.2019 r.).
6
Z. Bauman, „Płynne życie”, Kraków 2007, s. 144.
7
D. Owczarek, „Zamknięte osiedla, czyli dylemat współczesnych
polskich miast: Badanie porównawcze mieszkańców zamkniętych
i otwartych osiedli w Warszawie”, „Przegląd Socjologiczny”, vol. 60,
2–3/2011, s. 365–392.
8
M. Szczepanska, „Osiedla grodzone: świadomościowe aspekty
podziałów społeczno-przestrzennych i więź sąsiedzka”, „Przestrzeń
Społeczna” 1(3)/2012, s. 1–25.
9
J. Gądecki, „Między unikalnością a standaryzacją – osiedle gro-
dzone jak złożony produkt”, „Studia Humanistyczne AGH” 8/2010,
s. 117–128.
10
Podczas konferencji Inclusive Society: Poland, Norway, Europe,
6–7.10.2014 r., Warszawa, Collegium Civitas.
11
P. Sztompka, „Zaufanie. Fundament Społeczeństwa”, Kraków
2007, s. 378–379.
12
Ustawa z dnia 24 kwietnia 2015 r. o zmianie niektórych ustaw
w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (DzU
z 2015 r., poz. 774).
13
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (DzU z 2003 r. nr 80, poz. 717).
14
DzU z 2015 r., poz. 774.
15
DzU z 2003 r. nr 80, poz. 717.
16
http://wyborcza.biz/biznes/1,147758,20048958,zalety-i-wady-
-osiedli-zamknietych.html (dostęp 05.2019 r.).
fot. Shutterstock
Fot. 5. Ogrodzenie placu zabaw dla małych dzieci zapewnia im i ich rodzicom poczucie
bezpieczeństwa; znacznie lepszym rozwiązaniem byłoby jednak ograniczenie tej prze-
strzeni za pomocą dającej cień roślinności lub wielofunkcyjnych, niskich murków
