106
Osiedle mieszkaniowe z płotem czy bez?
x x x
Co to jest osiedle zamknięte?
Żeby dowiedzieć się zatem, komu na grodzeniu zależy naprawdę, trzeba
zacząć od sprawdzenia, czym jest zamknięte osiedle mieszkaniowe i kto
na grodzeniu zyskuje najwięcej, a kto traci. Osiedla zamknięte definio-
wane są jako otoczone murem lub płotem jednostki mieszkalne, do któ-
rych dostęp jest ograniczony, często strzeżone przy zastosowaniu moni-
toringu i/lub wynajętego w tym celu personelu.
Najwcześniejszymi osiedlami grodzonymi były izraelskie kibuce – spo-
łeczne osady rolnicze lokowane przez Żydów na terenach Palestyny
(w pierwszym, założonym w 1910 roku, Deganja Alef mieszka dziś
ponad 500 osób). Najdynamiczniej powstawały one w związku z migra-
cją Żydów europejskich w latach 1930–1940. Szczyt liczebności takich
osiedli przypadł na lata 80. XX wieku, następnie przez kilka dekad ich
popularność spada, a od paru lat znowu dynamicznie rośnie. Osady
lokowano na terenie obcego państwa, w obliczu konfliktu i wbrew woli
lokalnej ludności – wysoki płot i militarna ochrona by w tym przypadku
koniecznością. Zjawisko grodzenia osiedli mieszkaniowych na obsza-
rach nieobjętych konfliktami zbrojnymi czy etnicznymi pochodzi nato-
miast z Ameryki Północnej. Znane już w XIX wieku zyskały popularność
po II wojnie światowej. W latach 90. w USA na osiedlach grodzonych
mieszkało ok. 3 milionów osób, w 2001 roku – już prawie 16. Obecnie
jest ich jeszcze więcej
2
. Największe amerykańskie osiedle zamknięte –
Hot Springs Village, zajmuje 105 km
2
(więcej niż Sosnowiec w granicach
administracyjnych) i ma ponad 14 tysięcy mieszkańców (14 razy mniej
niż Sosnowiec). W Polsce pierwsze osiedle za płotem wybudowano pod
koniec lat 90. Powstała wtedy w podwarszawskim Piasecznie ogrodzona
enklawa domów jednorodzinnych. Odpowiedzialny za jej budowę dewe-
loper – Zbigniew Niemczycki, nieco wcześniej wrócił z Ameryki, skąd
przywiózł pomysł nie tylko na grodzenie, lecz także domy: złożone z pre-
fabrykowanych elementów zza oceanu
3
.
Grodzone osiedla budowane w Polsce można podzielić pod względem
stopnia ochrony i – co ważniejsze z punktu widzenia miasta – wielkości
i lokalizacji. Stopnie zabezpieczenia, a przede wszystkim kontroli dostępu
są w uproszczeniu trzy:
1. samo ogrodzenie, zazwyczaj na stałe otwarte,
2. zamknięte ogrodzenie otwierane kluczem, kartą lub pinem plus
monitoring,
3. ogrodzenie i stała ochrona, z dostępem przez portiernię lub budkę
strażnika.
W trzecim modelu odwiedzający są zazwyczaj legitymowani i pytani
o powód wizyty.
Grodzone osiedla miejskie można podzielić na cztery inne grupy:
1. podmiejskie osiedla domów jednorodzinnych otoczone wspólnym
płotem,
2. miejskie osiedla o rozbudowanej strukturze wewnętrznej otoczone
wspólnym płotem (np. warszawska Marina Mokotów),
3. wydzielone kwartały mieszkaniowe – budynki zewnętrzne w układzie
pierzejowym, z usługami lub garażami w parterach, gdy ogrodzenie
sensu stricto
pojawia się jedynie pomiędzy obiektami,
4. budynki z zamkniętymi dziedzińcami, zlokalizowane w strukturze
miejskiej, w układzie pierzejowym, ograniczony dostęp dotyczy jedynie
obszaru dziedzińca – przestrzeni o naturalnie ograniczonym dostępie,
styk budynku z ulicą to zazwyczaj obiekty usługowe lub garaże.
Podział ten jest o tyle istotny, że nie wszystkie wymienione grupy oceniać
można w ten sam sposób. Wpływ poszczególnych form na funkcjonowa-
nie miast i życie ludzi bez wątpienia zależy od wielkości i stopnia dostępu.
Większość przedstawionych w tekście uwag dotyczy grupy 2. i 3.
Grodzenie osiedla charakteryzować można w oderwaniu od jego prze-
strzennego wyrazu. Zbigniew Bauman w wydanym w 2007 roku „Płyn-
nym Życiu” pisał, że „eksperci od marketingu widzą w niepokoju nie-
wyczerpywalne źródło zysków”
4
, charakteryzując osiedla zamknięte
jako kolejny przejaw komodyfikacji strachu. Za tą tezą przemawia ana-
liza cen nieruchomości. Genowefa Marciczkiewicz, doradca nierucho-
mości, w analizie przygotowanej na zlecenie portalu otoDom podaje,
że w Warszawie nowe, deweloperskie mieszkania w osiedlu grodzo-
nym i objętym monitoringiem są droższe średnio o 400 zł za metr kwa-
dratowy niż mieszkania na osiedlach otwartych
5
. Na pierwszy rzut oka
widać zatem, że koszty ponoszone przez mieszkańców są większe niż
wydatki związane z postawieniem płotu i budki strażnika. „By jednak
w społeczeństwie konsumpcyjnym nie zabrakło konsumentów, niepo-
kój (…) trzeba stale pobudzać, regularnie podsycać, rozpalać i stymulo-
wać”
6
, pisze dalej Bauman. W tej narracji grodzenie osiedli jest elemen-
tem szerszego zjawiska – wykorzystywania niepokoju i poczucia strachu
do celów politycznych i biznesowych – które z tego powodu w debacie
publicznej są stale podsycane.
Osiedle mieszkaniowe
z płotem czy bez?
Właściwie nie wiadomo, komu bardziej zależy na
kontrowersyjnym grodzeniu osiedli mieszkaniowych –
deweloperom czy przyszłym mieszkańcom. Konrad Płochocki,
dyrektor Biura Polskiego Związku Firm Deweloperskich,
w wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” tłumaczy: „Deweloperzy
bardzo chętnie budowaliby ogólnodostępne osiedla, ale
klienci wolą te grodzone (…). Często oddajemy osiedle
bez szlabanów, a wspólnoty później same je stawiają”
1
.
Tymczasem fora mieszkaniowe pełne są wypowiedzi osób,
które chciałyby mieszkać na osiedlu otwartym, ale ponieważ
na rynku są głównie zamknięte – nie mają wyboru.
dr inż. arch. Agata Twardoch
Katedra Urbanistyki i Planowania
Przestrzennego, Wydział Architektury
Politechniki Śląskiej
fot. Shutterstock
Fot. 1. Płoty często przebiegają w granicach działek, nawet jeżeli te poddziały są sztuczne
i stanowią utrudnienie dla mieszkańców
