Obiekty Mieszkalne 2019
113
Zieleń osiedli mieszkaniowych
Osiedlowe tereny zieleni to parki, aleje spacerowe obsadzone drze-
wami, place zabaw i miejsca kameralnego odpoczynku zatopione
wśród roślin, ale także bezpośrednie otoczenie budynków mieszkalnych,
w tym różnej wielkości ogródki frontowe. Tworzą je grupy roślinności
takie jak drzewa, krzewy, pnącza, byliny i rośliny jednoroczne oraz trawy.
Zieleń może przynieść mieszkańcom wiele korzyści, m.in. uatrakcyjnić
widok z okna, uprzyjemnić odpoczynek czy osłonić od niekorzystnego
wpływu otoczenia. Należy jednak pamiętać, że znaczny udział roślin
generuje dość duże koszty utrzymania. Aby je ograniczyć, a jednocześ-
nie nie umniejszyć roli roślin, tak pożądanych w najbliższym otoczeniu
miejsc zamieszkania człowieka, warto odpowiednio zaplanować złożony
proces zarządzania zielenią.
x x x
Funkcje zieleni osiedlowej
Poza walorami ozdobnymi i pozytywnym wpływem na wizerunek osiedla
rośliny pełnią funkcje zdrowotne i ekologiczne – pomagają oczyszczać
powietrze poprzez pochłanianie wielu szkodliwych substancji, pobie-
rają dwutlenek węgla, w zamian produkując tlen, poprawiają mikro-
klimat danego miejsca, zwiększając wilgotność, oraz obniżają tempe-
raturę w upalne dni, dając tak potrzebny cień. Obecność zieleni na
obszarach intensywnie zabudowanych sprzyja retencjonowaniu wód
opadowych i pozwala odciążyć kanalizację burzową, a dodatkowo
zatrzymaną wodę można umiejętnie wykorzystać do podlewania roślin.
Ponadto wydzielają one fitoncydy działające bakterio- i grzybobójczo.
Korony drzew i krzewów są miejscem bytowania ptaków, gatunki kwit-
nące wabią owady, co wpływa na podniesienie różnorodności biolo-
gicznej. Zbliżają człowieka do przyrody, co jest niezwykle cenne zwłasz-
cza tam, gdzie dominuje gęsta zabudowa. Odpowiednio ukształtowane
nasadzenia mogą sprzyjać ograniczeniu hałasu, jednocześnie wpływa-
jąc pozytywnie na samopoczucie mieszkańców osiedli. Stanowią atrak-
cyjną oprawę miejsc wypoczynku, pozwalają na relaks i nawiązywanie
kontaktów z innymi ludźmi, wspomagają edukację dzieci i uwrażliwiają
je na piękno natury. Niezastąpione jest terapeutyczne oddziaływanie
zieleni na człowieka – obserwacja przyrody sprzyja wyciszeniu, oderwa-
niu się od uciążliwości życia codziennego, ma działanie uspokajające.
Wprowadzanie jej w różnych formach w bezpośrednie otoczenie budyn-
ków wielorodzinnych coraz częściej decyduje o powodzeniu inwestycji –
budowy lub modernizacji osiedla.
Deweloperzy doskonale wiedzą, że im więcej wybudują lokali na danej
działce, tym będą one tańsze, a co za tym idzie – będzie je łatwiej
sprzedać. Jednak coraz częściej kryterium wyboru staje się, oprócz
dobrej lokalizacji, dostępu do usług czy wysokiego standardu zabu-
dowy, położenie blisko skweru, parku, a nawet lasu, a w wielu przypad-
kach również możliwość zamieszkania wśród zieleni – czyli jej znaczny
udział pomiędzy budynkami wielorodzinnymi zamiast wybetonowanych,
pozbawionych charakteru przestrzeni. Jest to często równoznaczne ze
wzrostem wartości nieruchomości jako jeden z najbardziej pożądanych
elementów utożsamianych z życiem w dobrych warunkach w mieście.
x x x
Zarządzający osiedlami mieszkaniowymi
Zgodnie z zapisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia
15 grudnia 2000 r. (DzU 2018.0.845 z późn. zm.) „spółdzielnia ma
obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub
nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków”, ale może też zarzą-
dzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub jej członków na pod-
stawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieru-
chomości. W zakres działań administracyjno-eksploatacyjnych osób
zarządzających spółdzielnią, ale też wspólnotą mieszkaniową, pod któ-
rej pieczą pozostaje teren, wchodzi m.in. utrzymanie zieleni. Wszelkie
związane z tym prace mogą być realizowane własnymi zasobami ludz-
kimi – w dużych osiedlach powoływane są zwykle odpowiednie jed-
nostki. W innych przypadkach można posiłkować się wyspecjali-
zowanymi firmami zewnętrznymi, podpisując z nimi odpowiednio
sporządzone umowy określające okres ich trwania, zakres prac, harmo-
nogram i inne niezbędne warunki.
x x x
Wymogi formalne
Zgodnie z polskim prawem jedynym uwarunkowaniem formalnym
dotyczącym zieleni w osiedlach mieszkaniowych jest zapis mówiący
o udziale terenów biologicznie czynnych, zawarty w Rozporządzeniu
Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warun-
ków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuo-
wanie (DzU nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Teren biologicznie czynny
jest w nim (§ 3 ust. 22) zdefiniowany jako „teren o nawierzchni urzą-
dzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję
wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów
z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających natu-
ralną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m
2
, oraz
wodę powierzchniową na tym terenie
”
. Ponadto § 39 rozporządze-
nia mówi, że „na działkach budowlanych przeznaczonych pod zabu-
dowę wielorodzinną co najmniej 25% jej powierzchni należy urządzić
jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie
wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzen-
nego”. Dodatkowo rozporządzenie to wskazuje (§ 40 ust. 1), że na
terenie osiedli w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym
pozwoleniem na budowę stosownie do potrzeb użytkowych „należy
przewidzieć place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla
osób niepełnosprawnych, przy czym co najmniej 30% tej powierzchni
Zieleń osiedli mieszkaniowych
dr inż. Kinga Kimic
architekt krajobrazu, Katedra Architektury
Krajobrazu, Wydział Ogrodnictwa, Biotechnologii
i Architektury Krajobrazu, SGGW w Warszawie
fot. Shutterstock
Fot. 1. Zróżnicowane formy zieleni tworzą niepowtarzalny klimat osiedla
