Obiekty Mieszkalne 2019
69
Przeglądy okresowe instalacji
x x x
Przeglądy okresowe i konserwacja instalacji
w budynku – aspekty prawne
Przepisy dotyczące obowiązków zarządcy/administratora budynku miesz-
kalnego względem instalacji zostały dość szczegółowo opisane głównie
w Prawie budowlanym, warunkach technicznych, jakim powinny odpo-
wiadać budynki i ich usytuowanie, oraz w ustawie o charakterystyce
energetycznej budynków. Drobiazgowe zalecenia odnoszące się do prze-
glądów, konserwacji oraz czyszczenia znajdziemy także w książkach eks-
ploatacji poszczególnych urządzeń i instalacji.
Zarządca lub właściciel budynku mieszkalnego, zgodnie z art. 61 Prawa
budowlanego, jest zobowiązany:
• „utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa
w art. 5 ust. 2;
• zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowa-
nie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących
na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak:
wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, inten-
sywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rze-
kach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie,
w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bez-
pośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagro-
żenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”.
Właściciel lub zarządca odpowiada za zapewnienie pełnego bezpieczeń-
stwa użytkownikom budynku mieszkalnego, zarówno w aspekcie jego
sprawności technicznej, jak i w sytuacji oddziaływania na niego różnych
czynników zewnętrznych. Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego prze-
gląd budowlany jest obowiązkowy i obejmuje sprawdzenie poszczegól-
nych elementów obiektu wraz z instalacjami. Ustawa określa jego czę-
stotliwość i rodzaj, który zależy od powierzchni budynku. Wymienione
poniżej kontrole nie obejmują właścicieli ani zarządców obiektów miesz-
kalnych jednorodzinnych, budownictwa zagrodowego i letniskowego.
Art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego: „Obiekty budowlane powinny
być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub
zarządcę kontroli:
1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu
stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe
wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących
podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalino-
wych i wentylacyjnych);
2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu
technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, este-
tyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą powinno być
objęte również badanie instalacji elektrycznej i odgromowej w zakresie
stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony
od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji
i aparatów;
3. okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy
w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku
budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz
innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej
1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie,
pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli”.
Przepisy Prawa budowlanego to nie jedyne dokumenty, które zobowią-
zują właścicieli/zarządców do dbania o bezawaryjną i bezpieczną pracę
instalacji w obiekcie. Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej
budynków niezbędne są okresowe kontrole:
• stanu technicznego systemu ogrzewania z uwzględnieniem efektywno-
ści kotłów oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych,
• efektywności energetycznej urządzeń chłodniczych.
Z przeprowadzonych przeglądów, konserwacji i kontroli zawsze powi-
nien być sporządzany protokół, który dołącza się do książki obiektu
budowlanego. Czynności konserwacyjne wpisuje się do książek
eksploatacji urządzeń i instalacji. Kontrole w obiektach zabytkowych
wykonuje się według ww. zasad. Osobom, które nie realizują wymaga-
nych przeglądów, nie prowadzą odpowiedniej dokumentacji budynku
lub nie stosują się do zaleceń zawartych w protokołach kontroli bądź
przeglądu dotyczących usunięcia ewentualnych uszkodzeń, grozi
odpowiedzialność karna w postaci aresztu, pozbawienia wolności lub
kary grzywny.
x x x
Instalacja grzewcza
W obiektach mieszkalnych na wewnętrzną instalację grzewczą składają
się elementy, takie jak urządzenie do wytworzenia ciepła, oraz przewody
doprowadzające paliwo, dymne oraz wentylacyjne. Budynki wieloro-
dzinne najczęściej podłączone są do sieci miejskiej lub wyposażone
w system centralnego ogrzewania zasilany z własnego źródła ciepła,
np. kotła gazowego, sporadycznie olejowego i węglowego. Obecność
instalacji gazowej w obiekcie nakłada na zarządcę szereg obowiązków,
z których najważniejszym jest dokonywanie rocznych przeglądów.
Wynika on z art. 62 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. DzU
z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.). Zarządca organizuje przeglądy
w określonych terminach, a ich przeprowadzenie zleca firmie lub oso-
bom posiadającym odpowiednie kwalifikacje, co najmniej te związane
z eksploatacją urządzeń i instalacji, tzw. trzeciej grupy, czyli gazu.
W czasie przeglądu instalacji gazowej sprawdzane są:
• wszystkie jej elementy na poziomie piwnic,
• piony i poziomy gazowe,
• dostęp do zaworów i kurków,
• przejścia przewodów przez zewnętrzne ściany budynków,
• szczelność połączeń gwintowanych i kurków,
Przeglądy okresowe instalacji
budynków wielorodzinnych
Przeglądy okresowe budynków, wykonywanie konserwacji
i ewentualnych napraw to obowiązek właścicieli bądź
zarządców. Po nowelizacji ustawy Prawo budowlane
w 2016 roku zapisy w tym zakresie nie uległy zmianie.
Co stanowi prawo o okresowych przeglądach budynków
mieszkalnych i jakie czynności należy wykonywać podczas
ich przeprowadzania? Odpowiedzi na postawione pytania
zawiera niniejszy artykuł.
mgr inż. Artur Stadnik
