34
Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości
Jakie są najważniejsze obowiązki zarządcy nieruchomości?
Na wstępie należy zaznaczyć różnicę między zarządzaniem nierucho-
mością a administrowaniem, ponieważ zakres czynności wchodzących
w skład tych działalności jest często mylony. W zakresie zarządzania
nieruchomościami zarządca podejmuje decyzje i wykonuje czynności
mające na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością.
Natomiast podmiot świadczący usługi z zakresu administrowania reali-
zuje na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tylko wycinek czynności obję-
tych zarządzaniem. Zakres działań związany z zarządzaniem nierucho-
mością jest zatem o wiele szerszy od administrowania. Ponadto decyzje
dotyczące nieruchomości wspólnej, w przypadku wyłącznie administro-
wania, podejmuje zarząd.
Zarządzanie to jednak nie tylko sprawne i racjonalne podejmowanie
decyzji. W naszej spółce, firmie z 25-letnim doświadczeniem na rynku
nieruchomości, wiemy, że najważniejsze dla dobrej współpracy i reali-
zacji obowiązków zgodnie z oczekiwaniami są dobre relacje z miesz-
kańcami, wsłuchiwanie się w ich potrzeby i oczekiwania, pomoc w roz-
wiązywaniu problemów, szybka reakcja na różne sygnały ostrzegawcze
czy też pełnienie funkcji doradczych. Natomiast jeśli mówimy o zada-
niach wynikających z przepisów prawa, to głównym obowiązkiem jest
reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz.
Ponadto zadania zarządcy wynikające z przepisów prawa to m.in.:
• prowadzenie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej w zakresie wszyst-
kich obszarów, w których jest ona obsługiwana – począwszy od doku-
mentów związanych ze stanem technicznym budynków przez ich eks-
ploatację po księgowość oraz archiwizację;
• zapewnienie kompleksowej obsługi eksploatacyjnej nieruchomości;
zakres tego obszaru działań obejmuje m.in. wyszukiwanie usługodaw-
ców, zagwarantowanie bieżącej konserwacji nieruchomości, utrzymy-
wanie czystości czy też zapewnienie ubezpieczenia obiektu;
• terminowe przeprowadzanie przeglądów stanu nieruchomości i urzą-
dzeń, które stanowią jej wyposażenie; ważnym zadaniem jest szybka
reakcja i sprawne usuwanie pojawiąjących się awarii; zarządca odpo-
wiada również za organizację remontów oraz modernizację budynków,
w tym wybranie najkorzystniejszych dla wspólnoty ofert i czuwanie nad
prawidłowym przebiegiem prac oraz dotrzymywaniem terminów;
• przygotowywanie projektów uchwał i umów;
• od strony finansowej: zapewnienie obsługi konta bankowego, prowa-
dzenie terminowo sprawozdawczości, rozliczenia z urzędami oraz obsługa
w zakresie windykacji należności; ważnym elementem jest również zapew-
nienie mieszkańcom wglądu do rozliczeń finansowych – najlepszą i co-
raz bardziej powszechną formą dostępu jest możliwość zapoznania się
z dokumentacją przez internet;
• obsługa zebrań wspólnot mieszkaniowych – zarządca zwołuje zebra-
nie, o którym musi w odpowiednim terminie zawiadomić mieszkańców
na piśmie, opracowuje porządek obrad oraz sporządza z niego protokół.
Należy przy tym podkreślić, że nie są to jedyne zagadnienia, gdyż
obszar zarządzania nieruchomościami jest tak duży i często nieprze-
widywalny, że podejmując się obsługi wspólnoty mieszkaniowej,
należy być przygotowanym do wykonywania różnych zadań.
Jakich czynności we wspólnocie mieszkaniowej nie może
samodzielnie podejmować zarządca?
Czynności, których zarządca nie może wykonywać samodzielnie, czyli
bez uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie
uchwały, zostały określone w ustawie o własności lokali z dnia 4 kwiet-
nia 2019 r. (DzU z 2019 r., poz. 737). Są to tzw. czynności przekracza-
jące zwykły zarząd. Należy jednak mieć na uwadze, iż nie jest to katalog
zamknięty i każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.
Do najważniejszych czynności przekraczających zakres zwykłego
zarządu można zaliczyć m.in:
• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, dokonania
podziału takiej nieruchomości czy udzielenie zgody na nadbudowę lub
przebudowę nieruchomości wspólnej;
• wytoczenie powództwa, gdy zobowiązany właściciel zalega długo-
trwale i uporczywie z zapłatą należnych od niego opłat.
W celu realizacji czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę, w której wyraża zgodę na
dokonanie określonej czynności lub udziela zarządowi pełnomocnictwa.
Czym różni się zarządzanie obiektami wspólnot mieszka-
niowych od zarządzania lokalami komunalnymi?
Podstawową różnicą jest to, że w przypadku lokali komunalnych wła-
ścicielem jest gmina, której lokale mają najemców, a we wspólnocie
mieszkaniowej jest to zwykle osoba fizyczna. Pociąga ona za sobą róż-
nice w realizacji obowiązków administratora, tzn. w przypadku nieru-
chomości komunalnych staje się on pośrednikiem pomiędzy najemcą
a właścicielem. Zakres jego obowiązków, oprócz umowy o administro-
wanie, regulowany jest w ustawie o ochronie praw lokatorów, która
określa prawa i obowiązki najemcy. Ponadto przepisy prawa miejsco-
wego narzucają dodatkowe obowiązki zarówno na właściciela, jak
i administratora. Zarządzanie lokalami komunalnymi stawia przed
administratorem zupełnie nowe wyzwania związane ze specyfiką
najemcy zamieszkującego np. w mieszkaniach socjalnych, w związku
z czym konieczne jest poczucie empatii w stosunku do takich loka-
torów. I w tym przypadku dużą rolę odgrywa administrator, który jest
w bezpośrednim kontakcie z najemcami.
W obsłudze mieszkań komunalnych widoczna jest również różnica
w podejściu lokatorów do poszanowania nieruchomości. Właściciel
lokalu, ponosząc koszty jego zakupu, zwraca uwagę na części wspólne
budynku i jego otoczenie, czuje pełną odpowiedzialność za tę nierucho-
mość i zależy mu na jak najwyższym standardzie najbliższego otocze-
nia – wśród najemców lokali komunalnych nie jest to niestety normą.
Prawa i obowiązki zarządcy
nieruchomości
Pani Magdalena Wąsowska, prezes zarządu GGKO
–
Zarządzanie Nieruchomościami sp. z o.o., udzieliła nam
krótkiego wywiadu. Mamy nadzieję, że wiedza, jaką po-
dzieliła się z nami nasza rozmówczyni, będzie dla Państwa
cenna i w pewnym stopniu pomocna w pracy zawodowej.
Magdalena Wąsowska
GGKO – Zarządzanie
Nieruchomościami sp. z o.o.
Magdalena Wąsowska
prezes zarządu, GGKO – Zarządzanie
Nieruchomościami sp. z o.o.
