35
Obiekty Mieszkalne 2019
Jakie zagadnienia obecnie sprawiają zarządcom najwięcej
trudności? Finansowo-windykacyjne czy dotyczące utrzy-
mania odpowiedniego stanu technicznego obiektów?
Każde z tych zagadnień wymaga dużego zaangażowania ze strony
zarządcy, a stopień pojawiających się trudności w ramach tych obsza-
rów zależy od danej wspólnoty mieszkaniowej, bo każda ma inne pro-
blemy. Są wspólnoty, w których lokatorzy terminowo wywiązują się ze
swoich zobowiązań finansowych i takie, w których problemy z termi-
nowymi płatnościami mają większą skalę. Rolą zarządcy jest zapropo-
nowanie skutecznych rozwiązań dla różnych sytuacji i wprowadzenie
systemu, który będzie sprawnie odzyskiwał zaległe należności, gdyż
windykacja jest naturalnie wpisana w działalność każdej wspólnoty
mieszkaniowej i stanowi ważny obszar w ramach zarządzania nieru-
chomością. Prowadzenie bieżącej windykacji ma wpływ na stan finan-
sów we wspólnocie, determinuje jej płynność finansową.
Natomiast, aby utrzymać obiekt w należytym stanie technicznym,
trzeba mieć na uwadze cykliczne i terminowe przeprowadzanie prze-
glądów i kontroli. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek nieprawi-
dłowości usterki muszą być natychmiast usunięte, a to wiąże się
z wieloma działaniami, które koordynuje zarządca.
Na właściciela nieruchomości nałożony jest obowiązek usunięcia
nieprawidłowości, jeśli takie wystąpią, z czego często członkowie
wspólnot nie zdają sobie sprawy. Dlatego też zarządca musi informo-
wać o zagrożeniach, jakie mogą się pojawiać, oraz doradzać w zakresie
priorytetów związanych z planowanymi przez wspólnoty inwestycjami
w celu unikania sytuacji, które mogłyby zagrozić życiu mieszkańców.
Prawidłowe utrzymanie stanu technicznego nieruchomości służy przede
wszystkim zapewnieniu mieszkańcom bezpieczeństwa związanego
z eksploatacją nieruchomości, a zarazem stanowi wizytówkę skutecz-
ności działań zarządcy.
Jakie są najważniejsze kwestie techniczne związane z kon-
trolą, eksploatacją i konserwacją zarządzanych obiektów?
Najistotniejszą kwestią dotyczącą eksploatacji technicznej obiek-
tów budowlanych jest przestrzeganie przepisów prawa budowla-
nego w zakresie terminowości obligatoryjnych przeglądów stanu
obiektu (budowlanych, gazowych, kominiarskich oraz, co pięć lat,
pomiarów elektrycznych). Ich prawidłowe przeprowadzenie umożli-
wia wykrycie wszelkich nieprawidłowości w działaniu obiektu, wyni-
kających nie tylko z przyczyn zewnętrznych (np. uszkodzenia spowo-
dowanego warunkami atmosferycznymi), ale także z niewiedzy lub
zaniedbań najemców lub współwłaścicieli obiektu. Najczęstszym prob-
lemem jest nieprawidłowa eksploatacja przez właścicieli lokali przewo-
dów wentylacyjnych bądź spalinowych, jak również podłączonych do
nich urządzeń.
Przeprowadzane terminowo przeglądy umożliwiają również przygoto-
wanie wieloletnich planów inwestycyjnych dotyczących infrastruktury
obiektu. Ich brak zagrożony jest karą grzywny na podstawie art. 93 pkt
8 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 czerwca 2018 r. (DzU z 2018 r.,
poz. 1202 ze zm.).
Zarządca jest zobowiązany do uzupełnienia książki obiektu
budowlanego (KOB). Jakie konsekwencje niosą braki
w tym dokumencie?
Książka obiektu budowlanego służy do rejestracji wszystkich zdarzeń
technicznych, jakie miały miejsce w danym obiekcie budowlanym.
Nieprawidowo prowadzona dokumentacja budynku może przyczynić
się do złego stanu technicznego obiektu, w konsekwencji stwarzając
zagrożenie dla ludzi i mienia.
Nieprowadzenie książki obiektu budowlanego oraz nieprzechowy-
wanie dokumentacji eksploatacyjnej obiektu budowlanego, na pod-
stawie art. 93 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, zagrożone jest karą
grzywny.
Co sądzi Pani o zniesieniu obowiązku posiadania licencji
przez zarządcę nieruchomości?
Zniesienie obowiązku posiadania licencji przez zarządcę nierucho-
mości spowodowało otwarcie rynku oraz możliwość pojawienia się na
nim wielu małych, niekompetentnych firm, które nie mając doświad-
czenia i odpowiednich kwalifikacji, wygrywają z licencjonowanym admi-
nistratorem niższą stawką za usługi. Deregulacja zawodu zarządcy
niesie zagrożenie wyboru niekompetentnego administratora w opar-
ciu wyłącznie o stawkę, co powoduje określone ryzyka dla budynku
i wspólnoty mieszkaniowej.
fot. GGKO – Zarządzanie Nieruchomościami
Fot. 1. Zarządzanie nieruchomościami obejmuje m.in. podejmowanie przez zarządcę decyzji i wykonywanie czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki obiektami
