30
Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej
zniszczenia mienia wspólnoty. Z przywołanych regulacji kodeksowych
należy wyprowadzić
ogólny obowiązek lojalności oraz staranności
,
ciążący zarówno na wspólnocie mieszkaniowej, jak i na poszczegól-
nych właścicielach lokali, a polegający na tym, że w razie wystąpienia
szkody należy bezzwłocznie zgłosić ten fakt ubezpieczycielowi, jak rów-
nież zabezpieczyć miejsce oraz dowody zdarzenia. Wszystko to z pew-
nością ułatwi i przyśpieszy oszacowanie szkody oraz wypłatę odszkodo-
wania w ramach tzw. postępowania likwidacyjnego. Należy pamiętać,
że wypłacona kwota odszkodowania winna również obejmować zwrot
tych wszystkich dodatkowych kosztów, które były celowe oraz zostały
faktycznie poniesione w celu minimalizacji szkody (np. zwrot kosz-
tów zakupu gaśnic należących do właściciela lokalu użytkowego, które
posłużyły do gaszenia pożaru części wspólnej).
x x x
Termin na wypłatę oraz przedawnienie
Ubezpieczyciel ma obowiązek wypłacić odszkodowanie w terminie trzy-
dziestu dni, licząc od daty otrzymania zawiadomienia o zrealizowaniu
się wypadku ubezpieczeniowego (art. 817 § 1 k.c.). Jednakże, gdyby
wyjaśnienie w tym terminie wszystkich okoliczności koniecznych do
ustalenia odpowiedzialności ubezpieczyciela albo wysokości odszkodo-
wania okazało się niemożliwe, wówczas odszkodowanie powinno być
wypłacone w ciągu czternastu dni od dnia, w którym – przy zachowa-
niu należytej staranności – wyjaśnienie tych okoliczności było możliwe.
Zawsze jednak bezsporna częś świadczenia ubezpieczyciel powinien
spełnić w terminie podstawowym, tj. 30 dni od daty zgłoszenia szkody.
Zgodnie z podstawową zasadą determinującą wysokość odszkodo-
wania przeznaczonego do wypłaty, suma pieniężna wypłacona przez
ubezpieczyciela z tytułu ubezpieczenia nie może być wyższa od ponie-
sionej szkody (art. 824
1
k.c.).
W przypadku ubezpieczenia budynku wspólnoty mieszkaniowej
warto rozważyć ubezpieczenie w wartości odbudowy. Takie wyraźne
zastrzeżenie w umowie ubezpieczenia umożliwi wspólnocie otrzymać
odszkodowanie w wysokości, która pozwoli, aby uszkodzony budynek
lub jego element składowy można było zastąpić nowym. Wówczas
wypłacone odszkodowanie winno odpowiadać nie kosztom zwykłej
naprawy, lecz przede wszystkim kosztom odbudowy. Na zakończenie
wypada przypomnieć, że roszczenia z umowy ubezpieczenia przedaw-
niają się z upływem krótkiego, trzyletniego terminu przedawnienia.
Jednakże już samo zgłoszenie szkody ubezpieczycielowi przerywa bieg
przedawnienia na czas trwania postępowania likwidacyjnego. Bieg
trzyletniego terminu przedawnienia rozpoczyna się na nowo od dnia,
w którym zarząd wspólnoty otrzymał na piśmie oświadczenie ubez-
pieczyciela o przyznaniu lub odmowie świadczenia. W razie negatyw-
nej decyzji, tj. odmowy wypłaty odszkodowania albo braku wypłaty
w całości żądanego odszkodowania (tj. ponad część bezsporną),
ubezpieczający może oczywiście skorzystać z drogi sądowej.
x x x
Kumulacja wypłat z tytułu tej samej szkody
W praktyce może zaistnieć sytuacja, w której – w wyniku tego samego
zdarzenia (np. awaria instalacji wodociągowej) – powstanie szkoda nie
tylko w nieruchomości wspólnej (zalana klatka schodowa), lecz także
w poszczególnych lokalach (zalane ściany, przegrody). Wówczas ubez-
pieczyciel winien wypłacić poszkodowanemu kwoty odszkodowania
z tytułu tej samej szkody zarówno z polisy wspólnoty obejmującej nieru-
chomość wspólną, jak i z polisy indywidualnej, przypisanej do danego
lokalu. W razie więc wystąpienia szkód majątkowych, których zasięg
oddziaływania z natury swej przekracza przestrzeń danego lokalu czy
też obszar części wspólnej (jak np. wszelkie awarie instalacji, wielopo-
ziomowe zalania, pożary), wówczas tylko wariant ubezpieczenia nie-
ruchomości wspólnej wraz z ubezpieczeniem lokali na cudzy rachunek
pozwala zarządowi wspólnoty zrealizować pełną ochronę ubezpiecze-
niową. W sytuacji odwrotnej, gdy wykupiono ochronę ubezpieczeniową
wyłącznie części wspólnej, poszkodowany właściciel odrębnego lokalu,
który nie ubezpieczył się w trybie indywidualnym, otrzyma jedynie
kwotę odszkodowania w części odpowiadającej jego udziałowi w nie-
ruchomości wspólnej, co z pewnością nie pozwoli pokryć tych skutków
szkody, które zaistniały w jego lokalu. Zatem tylko w razie wykupie-
nia swoistego ubezpieczenia grupowego, obejmującego nieruchomość
wspólną oraz wszystkie lokale składające się na daną wspólnotę miesz-
kaniową, wszyscy poszkodowani właściciele lokali będą w stanie przy-
wrócić w pełni budynek do stanu sprzed wystąpienia szkody, remontu-
jąc za pieniądze z polisy nie tylko np. zniszczoną klatkę schodową, lecz
także wszystkie uszkodzone lokale.
x x x
Podsumowanie
Powyższy przegląd wybranych tylko aspektów ubezpieczenia majątko-
wego budynku wspólnoty mieszkaniowej nie wyczerpuje całości tego
złożonego zagadnienia. Oprócz doboru optymalnego, całościowego
wariantu ubezpieczenia, uwzględniającego wszystkie wchodzące w grę
ryzyka i złożoność samego przedmiotu ubezpieczenia, jakim jest mie-
nie wspólnoty mieszkaniowej oraz odrębne majątki poszczególnych
właścicieli lokali, należy dodatkowo zadbać o kontynuację ubezpie-
czenia w razie zmian własnościowych w strukturze wspólnoty (np. zby-
cie lokalu) oraz zapewnić bieżącą współpracę z samym ubezpieczycie-
lem w zakresie realizacji tzw. ustawowego regresu ubezpieczeniowego.
Każdy bowiem indywidualnie ubezpieczony właściciel lokalu, jak rów-
nież wspólnota mieszkaniowa jako strona ubezpieczająca, nie może
stracić z pola uwagi regresu ubezpieczeniowego, który polega na tym,
że z dniem zapłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela roszczenie
odszkodowawcze przeciwko sprawcy szkody przechodzi z mocy prawa
na ubezpieczyciela do wysokości zapłaconego odszkodowania.
Spójność działań zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz poszczegól-
nych właścicieli lokali jest wręcz nieodzowna na każdym etapie rela-
cji z ubezpieczycielem: od rozpoczęcia negocjacji, w trakcie trwa-
nia ochrony ubezpieczeniowej, podczas likwidacji szkody, jak również
po wypłacie odszkodowania. Tylko zgodna realizacja wspólnie obra-
nej strategii ubezpieczenia budynku wspólnoty mieszkaniowej zapewni
właścicielom oraz członkom zarządu wspólnoty spokojny sen pod
ubezpieczonym dachem.
