Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej
26
ubezpieczający zawiera umowę ubezpieczenia w cudzym interesie,
tj. w interesie właścicieli lokali wyodrębnionych w księgach wieczy-
stych. Skorzystanie z możliwości zawarcia takiej umowy jawi się jako
szczególnie korzystne w sytuacji, w której zarząd wspólnoty mieszka-
niowej negocjuje wysokość składki z tytułu ubezpieczenia części wspól-
nej. Zwiększenie siły przetargowej wspólnoty mieszkaniowej w relacji
z ubezpieczycielem następuje wówczas, gdy przedmiotem nego-
cjacji nie będzie wyłącznie część wspólna nieruchomości, lecz rów-
nież wszystkie lokale mieszkalne oraz użytkowe tworzące wspólnotę.
W razie zawarcia umowy ubezpieczenia w pakiecie łączącym w sobie
ubezpieczenia: nieruchomości wspólnej oraz wszystkich lokali z urzą-
dzoną księgą wieczystą, obowiązek zapłaty składki spoczywać będzie
wyłącznie na wspólnocie, jako na ubezpieczającym. Nie oznacza to,
że właściciele ubezpieczonych lokali nie powinni kontrolować termino-
wości w opłacaniu składki. W przypadku uchybień w tym zakresie ze
strony zarządu wspólnoty, wszelkie zarzuty mające wpływ na odpowie-
dzialność ubezpieczyciela będą skuteczne również przeciwko poszcze-
gólnym beneficjentom ubezpieczenia, tj. właścicielom lokali.
x x x
Ubezpieczenie na cudzy rachunek
Wspólnota mieszkaniowa oczywiście może ograniczyć się do negocjo-
wania warunków ubezpieczenia obejmującego wyłącznie nierucho-
mość wspólną, pozostawiając tym samym kwestię indywidualnego
ubezpieczenia do uznania poszczególnych właścicieli wyodrębnionych
lokali. Takie rozwiązanie, w pełni zgodne z ustawowym podziałem
kompetencji zarządczych we wspólnocie mieszkaniowej, niesie
ze sobą możliwość pozostawania „białych plam” na mapie ryzyka
ubezpieczeniowego. Przykładowo, w sytuacji zrealizowania się ryzyka
ubezpieczeniowego (np. pożar) jedynie w obszarze części wspólnej
budynku, które to ryzyko z natury swej powoduje jednocześnie szkody
w lokalach (np. zalanie wskutek akcji gaśniczej), samo ubezpieczenie
części wspólnej jawi się jako niewystarczające. Jeżeli bowiem okaże
się, że uszkodzone lokale nie były wcześniej ubezpieczone w trybie
indywidualnym, wówczas kwota odszkodowania z tytułu ubezpiecze-
nia nieruchomości wspólnej z pewnością nie wystarczy na przywróce-
nie wszystkich lokali do stanu poprzedniego. Wypłacone odszkodowa-
nie zarząd wspólnoty powinien przeznaczyć w pierwszej kolejności na
remont części wspólnej. Z pewnością opisana powyżej sytuacja braku
pełnego pokrycia szkody wszystkim poszkodowanym rodzi dyskom-
fort w całej społeczności wspólnoty mieszkaniowej. Aby więc uniknąć
ewentualnych sporów pomiędzy zarządem wspólnoty mieszkaniowej
a właścicielami poszczególnych lokali (wywołanych brakiem synchro-
nizacji ubezpieczenia części wspólnej z ubezpieczeniem lokali), zarząd
wspólnoty mieszkaniowej winien wyposażyć się w jedno z dwóch narzę-
dzi:
pełnomocnictwo szczególne do zawarcia umowy ubezpieczenia
lokalu w imieniu i na rzecz jego właściciela albo uchwałę wspólnoty,
wyrażającą zgodę na zawarcie umowy ubezpieczenia części wspólnej
wraz z umową ubezpieczenia poszczególnych lokali na cudzy rachu-
nek.
Finansowanie składki na ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej
w wariancie rozszerzonym, obejmującym również ochronę poszczegól-
nych lokali, trzeba przewidzieć w budżecie wspólnoty. Przepisy prawa
ubezpieczeniowego nie wykluczają bowiem możliwości zobowiąza-
nia się przez ubezpieczonego, tj. właściciela wyodrębnionego lokalu,
wobec wspólnoty mieszkaniowej jako ubezpieczającego do finansowa-
nia kosztu składki ubezpieczeniowej. Ustawa o własności lokali wprost
zalicza do kosztów zarządu nieruchomością wspólną również kwotę
ubezpieczenia, chyba ze jest ona pokrywana bezpośrednio przez właś-
cicieli poszczególnych lokali. W przypadku zawarcia przez wspólnotę
mieszkaniową umowy ubezpieczenia nieruchomości wspólnej wraz
z ubezpieczeniem odrębnych lokali na cudzy rachunek, praktycznym
rozwiązaniem jest niewątpliwie uiszczanie wszystkich składek z jednego
rachunku bankowego wspólnoty mieszkaniowej.
x x x
Na co zwracać uwagę przy negocjowaniu
umowy ubezpieczenia?
Jak wskazano powyżej, zarząd wspólnoty mieszkaniowej, działając na
podstawie zgody udzielonej przez właścicieli lokali, może również nego-
cjować warunki ubezpieczenia poszczególnych lokali, a tym samym
otrzymać wymierny rabat w wysokości składki ubezpieczeniowej, gdyż za
jednym razem ubezpiecza nieruchomość wspólną oraz wszystkie lokale
mieszkalne i użytkowe. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, reprezentu-
jący ją na zewnątrz wobec ubezpieczyciela oraz jednocześnie w stosun-
kach między samą wspólnotą a właścicielami lokali, niewątpliwie zyskuje
przewagę negocjacyjną w sytuacji, kiedy ma rzeczywisty mandat do pro-
wadzenia rozmów w jak najszerszym zakresie i ma szansę uzyskać mak-
symalny zakres ochrony w zamian za składkę w optymalnej wysokości,
uwzględniającej liczbę ubezpieczonych lokali i bezszkodowy przebieg
dotychczasowych okresów ubezpieczenia.
W razie wynegocjowania i zawarcia ubezpieczenia na cudzy rachunek,
wspólnota mieszkaniowa będzie miała status ubezpieczającego, jako
strona umowy ubezpieczenia, zaś poszczególni właściciele lokali będą
beneficjentami ubezpieczenia – jako ubezpieczeni. Przed złożeniem
podpisu pod umową ubezpieczenia zarząd wspólnoty winien zapo-
znać się z postanowieniami ogólnych warunków ubezpieczenia (dalej
jako: „OWU”), zarówno odnoszących się do nieruchomości wspólnej,
jak i wszystkich wyodrębnionych lokali. Oczywiście po zawarciu umowy
każdy właściciel lokalu o statusie ubezpieczonego może żądać bezpo-
średnio od ubezpieczyciela (a więc nie tylko od zarządu wspólnoty), aby
ten udzielił mu wszelkich informacji o postanowieniach OWU w zakre-
sie, w jakim dotyczą jego praw i obowiązków, np. co do terminu na
zgłoszenie ubezpieczycielowi szkody powstałej w lokalu, która swym
zakresem nie obejmuje części wspólnej. Z punktu widzenia wspólnoty
mieszkaniowej oczywistym jest, że zakres wypadków ubezpieczeniowych
winien być jak najszerszy, tak aby odszkodowanie przysługiwało w razie
zajścia
wszelkich możliwych zdarzeń losowych
, jak np. pożar, huragan,
powódź, podtopienie, deszcz nawalny, grad, opady śniegu, uderzenia
pioruna, eksplozja, obsunięcie się ziemi, tąpnięcie, lawina lub upadek
statku powietrznego. W przypadku wspólnot mieszkaniowych usytuowa-
nych na terenach górniczych należy również sprawdzić, czy wykupiony
wariant ubezpieczenia nie wyłącza z zakresu ochrony tzw. szkód górni-
czych w rozumieniu przepisów prawa geologicznego i górniczego.
Ekonomicznym celem zawarcia umowy ubezpieczenia jest przecież
przywrócenie budynku do stanu poprzedniego, sprzed zrealizowania
się wypadku ubezpieczeniowego, co leży w interesie wszystkich osób,
których sprawy życiowe oraz majątkowe splatają się w ramach danej
wspólnoty mieszkaniowej. W zakresie budynku uzyskane odszkodowanie
powinno pozwolić poszkodowanej wspólnocie na odtworzenie stanu nie-
ruchomości sprzed powstania szkody, w szczególności poprzez zapew-
nienie wszystkim obiektom budowlanym, urządzeniom oraz instalacjom
niepogorszonej odporności, ciepłochłonności, szczelności oraz użytecz-
ności techniczno-funkcjonalnej. Uszyta na miarę rzeczywistych potrzeb
wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej polisa ubezpieczeniowa
