Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej
28
musi również przewidywać dodatkową wypłatę, która pokryje udoku-
mentowane koszty uprzątnięcia miejsca szkody.
Analizując OWU danego wariantu ubezpieczenia, należy zwrócić szcze-
gólną uwagę na zasadnicze elementy ochrony ubezpieczeniowej, takie
jak: postanowienia określające
sumę ubezpieczenia
dla części wspól-
nej oraz dla każdego lokalu z osobna, sposób kalkulacji szkody i jej
następstw, a także przesłanki warunkujące wysokość odszkodowania
przeznaczonego do wypłaty. Stosowane przez ubezpieczycieli franszyzy
integralne i redukcyjne zawarte w OWU mogą skutkować zmniejsze-
niem kwoty odszkodowania. W przypadku
franszyzy integralnej
ubez-
pieczyciel nie będzie odpowiadał za szkodę w ubezpieczonym mieniu
do określonej wysokości. W przypadku wspólnot mieszkaniowych fran-
szyza integralna, wyłączająca odpowiedzialność za szkody bagatelne,
może okazać się niekorzystna, np. w sytuacji systematycznego niszcze-
nia elewacji budynku poprzez tzw. pseudograffiti anonimowego autor-
stwa, którego koszty usunięcia nie przewyższają progu franszyzy.
W razie zaś zawarcia w OWU
franszyzy redukcyjnej
ubezpieczyciel
odpowiada względem wspólnoty mieszkaniowej za szkodę, jednakże
ma prawo pomniejszyć sumę przeznaczoną do wypłaty o określoną
kwotę, zazwyczaj wyrażoną jako procent sumy ubezpieczenia (tzw.
udział własny ubezpieczającego). Jak widać z powyższego przeglądu
możliwych scenariuszy ubezpieczenia budynku oraz lokali składających
się na wspólnotę mieszkaniową, a także mając na uwadze zawiłości
samych OWU i klauzul redukujących zakres odpowiedzialności ubez-
pieczyciela, ostateczną wersję umowy ubezpieczenia wspólnoty miesz-
kaniowej zawsze warto skonsultować z adwokatem.
x x x
Odpowiedzialność za zapłatę składki i dochodzenie
roszczeń odszkodowawczych
W razie zawarcia umowy ubezpieczenia obejmującej wyłącznie nie-
ruchomość wspólną lub też na cudzy rachunek, wspólnota mieszka-
niowa będzie dłużnikiem ubezpieczyciela z tytułu składki. Zaś w razie
zawarcia odrębnych umów ubezpieczenia wyodrębnionych lokali, przy
wykorzystaniu konstrukcji pełnomocnictwa szczególnego, udzielonego
wspólnocie przez poszczególnych właścicieli, do opłacenia składki
zobowiązani będą właściciele jako strona umowy ubezpieczenia.
Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali wspólnota odpowiada bez
ograniczeń za zobowiązania dotyczące jej nieruchomości, podczas gdy
właściciele lokali w zakresie wynikającym z udziału w nieruchomości,
ujawnionego w księdze wieczystej prowadzonej dla danego lokalu.
W razie dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na drodze sądo-
wej z tytułu umowy ubezpieczenia majątkowego względem ubezpie-
czyciela, wspólnota mieszkaniowa może domagać się zapłaty odszko-
dowania z powodu szkody wyrządzonej w części wspólnej. Przed
wniesieniem pozwu warto dokonać przeniesienia na jej rzecz wszyst-
kich jednostkowych roszczeń odszkodowawczych, przysługujących
poszczególnym członkom wspólnoty mieszkaniowej (przelew, art. 509
§ 1 k.c.). Kierując się zasadą tzw. ostrożności procesowej, do pozwu
o odszkodowanie, wniesionego przez samą wspólnotę mieszkaniową,
należy więc dołączyć załączniki w postaci umów cesji (przelewu) rosz-
czeń poszkodowanych właścicieli zarówno w zakresie części wspólnej,
jak i szkody doznanej w lokalu ubezpieczonym w ramach ubezpie-
czenia na cudzy rachunek. W takim układzie procesowym wspólnota
mieszkaniowa skupi w swych rękach wiązkę funkcjonalnie powiąza-
nych roszczeń, których będzie mogła dochodzić w jednym postępowa-
niu sądowym.
Procedura dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przebiega eta-
pami, do których zaliczamy:
1) wystąpienie szkody, czyli zrealizowanie się wypadku ubezpieczeniowego,
2) zgłoszenie szkody ubezpieczycielowi,
3) udział w postępowaniu likwidacyjnym.
W razie braku wypłaty w całości żądanego odszkodowania należy
dodatkowo liczyć się z postępowaniem odwoławczym przed ubezpie-
czycielem oraz ewentualnie z postępowaniem sądowym o zapłatę.
Żaden członek wspólnoty mieszkaniowej, mający status ubezpieczo-
nego, nie powinien stracić z pola uwagi tego, że umowa ubezpiecze-
nia zawarta przez wspólnotę mieszkaniową nakłada na wszystkich
właścicieli lokali skonkretyzowane
powinności o charakterze informa-
cyjnym oraz prewencyjnym
. Oznacza to, że w razie odnotowania zaj-
ścia wypadku ubezpieczeniowego (np. zalanie klatki schodowej), każdy
członek wspólnoty mieszkaniowej winien poinformować ubezpieczy-
ciela o szkodzie oraz zabezpieczyć dowody na okoliczności zdarzenia
(np. wykonać zdjęcia szkody z zachowaniem daty i godziny fotografii).
W sytuacji realizowania się szkody „tu i teraz” w budynku wspólnoty
mieszkaniowej nie można zasłaniać się wewnętrznym podziałem kom-
petencji we wspólnocie i czekać na działania ze strony zarządcy czy
też członków zarządu wspólnoty. Stosownie do treści art. 818 § 2 k.c.,
w razie zawarcia umowy ubezpieczenia na cudzy rachunek (a ten sce-
nariusz jest możliwy na osi: wspólnota mieszkaniowa – ubezpiecze-
nie części wspólnej – ubezpieczenie wyodrębnionych lokali) obowiąz-
kiem powiadomienia ubezpieczyciela w określonym terminie o zajściu
wypadku ubezpieczeniowego można obciążyć zarówno ubezpiecza-
jącego, tj. wspólnotę mieszkaniową, jak i ubezpieczonych, tj. właści-
cieli poszczególnych lokali, chyba że ci ostatni nie wiedzieli o zawar-
ciu umowy na ich rachunek. Tak więc w interesie wszystkich członków
wspólnoty mieszkaniowej, która ubezpieczyła część wspólną wraz
z ubezpieczeniem lokali, jest to, aby zarząd poinformował wszystkich
właścicieli o negocjowaniu oraz o zawarciu umowy z wybranym ubez-
pieczycielem. Wówczas będzie można w całym okresie ochrony ubez-
pieczeniowej wymagać od każdego członka wspólnoty z osobna, aby
w razie zauważenia szkody, niezwłocznie zawiadomił ubezpieczyciela
o tym fakcie (np. cieknący strop w garażu podziemnym w miejscu, nad
którym indywidualny właściciel ma wykupione miejsce parkingowe).
W razie zawinionego zaniechania i niezgłoszenia szkody w terminie
wynikającym z OWU ubezpieczyciel będzie mógł obniżyć kwotę odszko-
dowania, czego świadomość powinni mieć wszyscy członkowie wspól-
noty mieszkaniowej. Sankcja ta wynika wprost z § 3 art. 818 k.c., który
stanowi, że w razie naruszenia z winy umyślnej lub rażącego niedbal-
stwa obowiązku zgłoszenia szkody, ubezpieczyciel może odpowiednio
zmniejszyć świadczenie, jeżeli naruszenie przyczyniło się do zwiększe-
nia szkody lub uniemożliwiło ubezpieczycielowi ustalenie okoliczności
i skutków wypadku. Co więcej, Kodeks cywilny przewiduje obowiązek
zapobieżenia powiększaniu się szkody, co ma charakter prewencyjny
i leży w interesie majątkowym wszystkich członków wspólnoty miesz-
kaniowej. Stosownie do treści art. 826 § 1 w razie zajścia wypadku
ubezpieczający obowiązany jest użyć dostępnych mu środków w celu
ratowania przedmiotu ubezpieczenia oraz zapobieżenia szkodzie lub
zmniejszenia jej rozmiarów. Umowa ubezpieczenia lub OWU mogą
dodatkowo przewidywać, że w razie zajścia wypadku ubezpieczający
obowiązany jest zabezpieczyć możność dochodzenia roszczeń odszko-
dowawczych wobec osób odpowiedzialnych za szkodę, np. poprzez
złożenie do właściwej prokuratury zawiadomienia o przestępstwie
