24
Ubezpieczenie budynku wspólnoty mieszkaniowej
x x x
Zastosowanie umowy ubezpieczenia na rynku
nieruchomości
Umowa ubezpieczenia jest powszechnie stosowana w odniesieniu do
nieruchomości budynkowych oraz lokalowych. Ochronę ubezpiecze-
niową budynku wykupują właściciele nieruchomości w celu zabezpie-
czenia swojego interesu majątkowego. Odszkodowanie jest bowiem
wypłacane przez ubezpieczyciela właścicielowi, a nie posiadaczowi nie-
ruchomości, która w momencie wystąpienia szkody stanowiła przed-
miot ubezpieczenia majątkowego, precyzyjnie wskazany w umowie oraz
w polisie (tj. samodzielny lokal, cały obiekt albo też jedynie jego część
wspólna). Często jednak polisa ubezpieczeniowa budynku służy rów-
nocześnie innym osobom aniżeli właścicielom ubezpieczonego mie-
nia, np. lokatorom wynajmowanych powierzchni komercyjnych lub też
kredytodawcom. Banki często w umowie kredytu przeznaczonego na
sfinansowanie danej inwestycji budowlanej zastrzegają, że w całym
okresie kredytowania nieruchomość winna być objęta ochroną ubezpie-
czeniową do ustalonej kwoty, odpowiadającej wartości nieruchomości
albo wysokości wpisanej do księgi wieczystej hipoteki.
Konstrukcja umowy ubezpieczenia gospodarczego jest w swej istocie
powszechnie znana: przez umowę ubezpieczenia ubezpieczyciel zobo-
wiązuje się spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzia-
nego w umowie wypadku (np. wypłata odszkodowania), a ubezpie-
czający – terminowo zapłacić składkę ubezpieczeniową (art. 805 § 1
Kodeksu cywilnego, dalej jako: k.c.). Zgodnie z ogólną zasadą ubezpie-
czeń gospodarczych, przedmiotem ubezpieczenia majątkowego może
być każdy interes majątkowy, który nie jest sprzeczny z prawem i daje
się ocenić w pieniądzu. Na gruncie wspólnot mieszkaniowych mamy do
czynienia z mnogością interesów majątkowych poszczególnych osób:
zarząd wspólnoty mieszkaniowej dąży do tego, aby tzw. substancja nieru-
chomości wspólnej nie uległa pogorszeniu (tj. fundamenty, dach, mury,
klatki schodowe, ciągi komunikacyjne, kominy, fasada budynku, przyłą-
cza, balkony). Poszczególni zaś właściciele wyodrębnionych lokali miesz-
kalnych chcą być zabezpieczeni przede wszystkim przed szkodami w ich
własnych lokalach, spowodowanymi czynnikami wewnętrznymi (mają-
cymi swe źródło w przestrzeni danego lokalu) lub zewnętrznymi, pocho-
dzącymi z części wspólnej budynku, jak również spoza niego (np. od pio-
runa) lub z lokalu sąsiedniego. Do tego dochodzą jeszcze właściciele
lokali użytkowych usytuowanych w obrębie danej wspólnoty, dla któ-
rych niczym niezakłócone funkcjonowanie części wspólnej nierucho-
mości warunkuje komercyjne korzystanie z danego lokalu użytkowego,
zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Ubezpieczenie
budynku wspólnoty mieszkaniowej powinno więc funkcjonalnie spajać
interesy majątkowe wszystkich zainteresowanych osób: samej wspólnoty
mieszkaniowej oraz właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Przystę-
pując do rozmów z wybranym ubezpieczycielem, należy mieć na uwadze
to, że wspólnota mieszkaniowa posiada swój własny majątek, niezależnie
od majątku poszczególnych członków wspólnoty. Wobec tego
możliwe
są aż trzy scenariusze działań dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej:
1. ubezpieczenie wyłącznie części wspólnej,
2. ubezpieczenie części wspólnej oraz wyodrębnionych lokali w imie-
niu i na rzecz ich właścicieli (na podstawie udzielonego pełnomocni-
ctwa szczególnego),
3. ubezpieczenie części wspólnej oraz wyodrębnionych lokali z wykorzy-
staniem cywilnoprawnej konstrukcji ubezpieczenia na cudzy rachunek
(art. 808 § 1 k.c.).
x x x
Relacje właścicielskie w obrębie wspólnoty
mieszkaniowej a zakres wykupionego ubezpieczenia
W polskim porządku prawnym wspólnota mieszkaniowa ma status
tzw. ułomnej osoby prawnej. Ogół właścicieli, których lokale wcho-
dzą w skład określonej nieruchomości, tworzy z mocy prawa wspólnotę
mieszkaniowa, tj. jednostkę organizacyjną, mogącą nabywać prawa,
zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną (art. 6 ustawy o włas-
ności lokali z 24 czerwca 1994 r.), a także zawierać umowy cywilne,
w tym oczywiście dotyczące ubezpieczeń majątkowych. Po podpisaniu
umowy ubezpieczenia wspólnota mieszkaniowa staje się podmiotem
praw i obowiązków z niej wynikających, ma więc status ubezpieczają-
cego oraz dłużnika z tytułu składki. Podobnie jak osoba prawna może
nabywać własny majątek i go ubezpieczać, np. windy lub urządzenia
rekreacyjne przeznaczone do użytku mieszkańców wspólnoty. Przywo-
łana ustawa o własności lokali dokonuje więc istotnego rozróżnienia
w sferze prawa własności nieruchomości, co naturalnie przekłada się
na relacje ubezpieczeniowe. Mianowicie, z jednej strony ustawa prze-
widuje odrębną własność poszczególnych lokali mieszkalnych lub użyt-
kowych, z drugiej zaś zakłada również współistnienie nieruchomości
wspólnej. Rozróżnienie to istotnie wpływa na zakres ochrony ubezpie-
czeniowej budynku, co winien mieć na uwadze każdy właściciel wyod-
rębnionego w księgach wieczystych lokalu, a także zarządca wspólnoty
negocjujący z ubezpieczycielem w sprawie warunków ubezpieczenia.
Rozszczepienie prawa własności na własność lokalu oraz udział w nie-
ruchomości wspólnej oznacza w praktyce konieczność zawarcia odręb-
nych umów ubezpieczenia majątkowego. Należy więc mieć na uwa-
dze, że jedynie konstrukcja umowy ubezpieczenia na cudzy rachunek
pozwala funkcjonalnie objąć klamrą ubezpieczenia nieruchomość
wspólną oraz poszczególne lokale.
x x x
Ubezpieczenie budynku a ubezpieczenie lokalu
z perspektywy ubezpieczającego
W obowiązującym stanie prawnym nie ma powszechnego, ustawo-
wego obowiązku ubezpieczania budynków mieszkalnych od ognia
oraz innych zdarzeń losowych. Każdy właściciel nieruchomości winien
zatem sam podjąć decyzję, czy ubezpieczać swój majątek, a jeżeli tak,
to na jakich warunkach, w jakim zakresie i na jaką kwotę.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych sytuacja jest dwuaspektowa:
po pierwsze – właściciele lokali dysponują pełną autonomią w zakre-
sie ubezpieczenia swojej odrębnej własności lokalu, po drugie – wspól-
nota mieszkaniowa musi podjąć autonomiczną decyzję, czyli uchwałę
w przedmiocie ubezpieczenia części wspólnej nieruchomości, w szcze-
gólności korytarzy, klatki schodowej, elewacji, terenów zielonych
i rekreacyjnych. Dodatkowo, każdy zapobiegliwy zarządca wspólnoty
mieszkaniowej powinien rozważyć zastosowanie konstrukcji prawnej
umowy ubezpieczenia na cudzy rachunek
. Wówczas wspólnota jako
Ubezpieczenie budynku
wspólnoty mieszkaniowej
Bogumił Sieczkowski
adwokat
