130
Ustawa przekształceniowa
x x x
Użytkowanie wieczyste – prawo na rzeczy cudzej
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo
własności tych gruntów
1
(dalej jako ustawa przekształceniowa) weszła
w życie 5 października 2018 roku i dokonała z mocy prawa (
ex lege
)
istotnej modyfikacji stanu prawnorzeczowego nieruchomości grunto-
wych w Polsce. Mianowicie z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użyt-
kowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
przekształciło się w prawo własności tych gruntów. W praktyce obrotu
i zarządzania nieruchomościami dokonana metamorfoza pociąga za
sobą liczne konsekwencje prawne, zarówno dla właścicieli domów jed-
norodzinnych oraz lokali mieszkalnych, jak i dla zarządców wspólnot
mieszkaniowych oraz spółdzielni. W tym miejscu wypada przypomnieć,
że ustawa z 24 czerwca 1994 r.
2
o własności lokali nakłada na zarząd-
ców m.in. obowiązek prowadzenia oraz aktualizacji spisu właścicieli
lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
Wskutek dokonanego przekształcenia nie będą one już udziałami we
współużytkowaniu wieczystym gruntu (co w praktyce rodziło szereg prob-
lemów, np. zróżnicowane opłaty roczne dla poszczególnych właścicieli
lokali z tytułu użytkowania wieczystego tego samego gruntu), a staną się
nimi w prawie własności gruntu: konstrukcja współwłasności nierucho-
mości gruntowej zastąpi współużytkowanie wieczyste.
x x x
Użytkowanie wieczyste jako przedmiot przekształcenia
Prawo użytkowania wieczystego plasuje się między własnością a pra-
wami rzeczowymi ustanowionymi na rzeczy cudzej. Jest to więc instytu-
cja prawa rzeczowego o charakterze pośrednim między kategorią peł-
nej własności a odrębną grupą praw rzeczowych ograniczonych –
iura
in re aliena
. W polskim porządku prawnym użytkowanie wieczyste poja-
wiło się w 1961 roku w ustawie o gospodarce terenami w miastach
i osiedlach
3
, zastępując własność czasową (prawo zabudowy). W kon-
tekście ustawy przekształceniowej należy podkreślić, że użytkowanie wie-
czyste gruntu to prawo na rzeczy cudzej, mimo że uprawnienia użytkow-
nika w obszarze korzystania z nieruchomości w praktyce zrównują się
z uprawnieniami pełnoprawnego właściciela gruntu (korzystanie i roz-
porządzanie). Niemniej jednak grunt oddany w użytkowanie wieczyste
pozostawał nadal własnością Skarbu Państwa (własność państwowa)
lub jednostki samorządu terytorialnego: gminy, powiatu, województwa
(własność komunalna bądź związku gmin).
Ustawa przekształceniowa dokonuje więc fundamentalnej zmiany,
gdyż przekształca prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowa-
nych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W istocie
mamy zatem do czynienia z uwłaszczeniem użytkowników wieczystych,
gdyż ustawa odbiera prawo własności gruntu właścicielowi, jednocześnie
przyznając je dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu w zamian
za opłatę przekształceniową. W ten sposób całkowicie zmienił się sta-
tus prawny spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych oraz właścicieli wyod-
rębnionych lokali, ponieważ grunt, na którym wzniesiono dany budynek
mieszkalny, stał się z mocy ustawy przedmiotem własności wymienio-
nych powyżej osób – dotychczasowych użytkowników wieczystych.
Nowy stan prawny gruntu to niewątpliwie korzyść ekonomiczna, bo
przecież własność to najpełniejsze, nieograniczone w czasie prawo
rzeczowe, podczas gdy użytkowanie wieczyste było ustanawiane na
czas z góry ograniczony (co najmniej na 40 i maksymalnie do 99 lat).
Ustawa przekształceniowa ujednolica więc tytuł prawny właścicieli
budynków i lokali mieszkalnych wybudowanych na gruntach oddanych
niegdyś w użytkowanie wieczyste, ponieważ w ręku jednego podmiotu
skumuluje się własność budynku (lokalu) oraz gruntu. W ten sposób
mienie uzyskuje charakter jednolitej i pełnej własności, gdyż własno-
ści lokalu nie będzie już towarzyszyć użytkowanie wieczyste jako prawo
z nią funkcjonalnie związane, czasowo ograniczone i w dodatku ustano-
wione na rzeczy cudzej. Tak więc od 1 stycznia 2019 roku prawo użyt-
kowania wieczystego do gruntu zostało systemowo zastąpione prawem
własności, względnie udziałem we współwłasności, w zależności od
okoliczności konkretnego przypadku.
Powyższe kompleksowe rozwiązanie stanowi wyraz prawnorzeczowej
i pożądanej w obrocie zasady jednorodnych praw do gruntu. W odnie-
sieniu zaś do zarządców nieruchomości wspólnot mieszkaniowych,
powstanie obowiązek aktualizacji spisu udziałów w nieruchomości
wspólnej, ponieważ ilościowo te same udziały poszczególnych właś-
cicieli lokali we współużytkowaniu wieczystym staną się udziałami we
współwłasności gruntu. Oczywiste jest, że zarządca w danym stanie fak-
tycznym nie tylko będzie mógł informować członków wspólnoty miesz-
kaniowej o nowym stanie prawnym gruntu, na którym wybudowano
budynek wielolokalowy, lecz także w ramach powierzonego zarządu
nieruchomością wspólną żądać od właścicieli lokali okazania dokumen-
tów potwierdzających prawo ich własności, co w praktyce sprowadzi
się do okazania aktualnej księgi wieczystej. Wskutek dokonanego prze-
kształcenia właściciele lokali powinni dopilnować, aby w księdze wie-
czystej lokalowej oraz gruntowej dokonano wpisów wszystkich zmian
wynikających z wejścia w życie ustawy przekształceniowej, tj. aby udział
w nieruchomości wspólnej został ujawniony jako ułamek we współwłas-
ności gruntu obok udziałów np. uwłaszczonej spółdzielni mieszkaniowej
i pozostałych właścicieli lokali, skoro ułamek ten przestał już być udzia-
łem w zniesionym współużytkowaniu wieczystym.
x x x
Kolejna próba uwłaszczenia
Ustawa przekształceniowa z 20 lipca 2018 r. to kolejna próba systemo-
wego uregulowania przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów
w prawo własności. Od lat 90. polski ustawodawca próbował uwłasz-
czyć użytkowników wieczystych, z różnym skutkiem, w ramach procedury
wszczynanej na wniosek zainteresowanego
4
. Jest to więc wyraz rzeczywi-
stej woli usunięcia z polskiego porządku prawnego użytkowania wieczy-
stego jako spuścizny z poprzedniego ustroju społeczno-gospodarczego.
Z nowym stanem prawnym muszą się teraz zmierzyć liczne spółdzielnie
mieszkaniowe oraz wspólnoty, które mają w swoich zasobach budynki
mieszkalne wzniesione na gruntach oddanych niegdyś w użytkowanie
wieczyste. Stopniowy proces ujawniania nowych stanów prawnych nie-
ruchomości w księgach wieczystych oraz ewidencjach gruntów i budyn-
ków będzie następował z udziałem organów administracji publicznej,
Przekształcenie
ex lege
użytkowania wieczystego
w prawo własności
Bogumił Sieczkowski
adwokat, prawnik europejski (juriste européen)
