Ustawa przekształceniowa
134
x x x
Odpłatność przekształcenia i bonifikaty
Wprawdzie zarządca wspólnoty mieszkaniowej objętej przepisami ustawy
przekształceniowej nie ponosi żadnych opłat sądowych związanych
z dokonanym przekształceniem tytułu prawnego do gruntu, na którym
znajdują się budynki danej wspólnoty (dokonanie wpisów jest w tym przy-
padku zwolnione od opłat), niemniej jednak już na przedpolu proce-
dury wieczystoksięgowej należy poinformować właścicieli lokali o wejściu
w życie ustawy przekształceniowej i opłatach za samo przekształcenie.
Niektóre gminy miejskie już w 2018 roku informowały użytkowników wie-
czystych o skutkach ustawy przekształceniowej, w treści pism wypowiada-
jących dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wie-
czystego, doręczanych użytkownikom najczęściej w grudniu 2018 roku.
W treści wydawanych zaświadczeń przekształceniowych nowy właściciel
(współwłaściciel) gruntu będzie niezależnie informowany o obowiązku
wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, ponieważ uwłaszczenie
będzie miało charakter odpłatny, co w zamyśle ustawodawcy winno zre-
kompensować dotychczasowym właścicielom – Skarbowi Państwa i jed-
nostkom samorządu terytorialnego – utratę regularnych przychodów
z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste ich gruntów. Krótko
mówiąc, z tytułu dokonanego przekształcenia nowy właściciel gruntu
będzie ponosił na rzecz dotychczasowego właściciela opłatę przez okres
20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Oczywiście w niektórych przypad-
kach ekonomiczny ciężar opłaty może okazać się zbyt dotkliwy, dlatego
w znowelizowanych przepisach ustawy przekształceniowej przewidziano
system bonifikat i ulg, który winien być przedmiotem szczególnego zain-
teresowania spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych dysponujących
znacznymi powierzchniami gruntu oddanymi w użytkowanie wieczyste
(istnieje możliwość rozłożenia należności na raty, ustalenia innego ter-
minu płatności niż 31 marca każdego roku, a także przyznano prawo
wyboru sposobu dokonania płatności za przekształcenie: 20 opłat przez
20 lat albo płatność długoterminowa, której ciężar rozłożono na okres od
33 do 99 lat w zależności od wysokości stawki procentowej opłaty rocz-
nej pobieranej przed przekształceniem z tytułu użytkowania wieczystego).
W przypadku kwestionowania wysokości opłaty przekształceniowej nowy
właściciel gruntu może skorzystać ze swoistej procedury odwoławczej
i złożyć wniosek o ustalenie innej lub okresu jej wnoszenia. Inicjuje on
odrębne postępowanie administracyjne, kończące się wydaniem decyzji
ustalającej, którą można jeszcze zaskarżyć w ramach procedury sądowo-
-administracyjnej. Niezależnie od sposobu ostatecznego ustalenia wyso-
kości opłaty przekształceniowej i trybu jej uiszczania ustawa dodatkowo
przewiduje możliwość udzielania bonifikat od opłat dla właścicieli lokali
mieszkalnych i spółdzielni mieszkaniowych. Regulacje szczegółowe zasad
przyznawania bonifikat zarządca nieruchomości znajdzie w zarządze-
niach wojewodów (w przypadku gruntów państwowych) lub uchwałach
rad miejskich bądź sejmików wojewódzkich (w przypadku gruntów samo-
rządowych). Również w razie wniesienia opłaty przekształceniowej gruntu
Skarbu Państwa w trybie płatności jednorazowej beneficjent uzyskuje
upust w wysokości do 10 do 60% – w zależności od tego, w którym roku
po przekształceniu właściciel lokalu zdecyduje się na jednorazowe uisz-
czenie opłaty przekształceniowej.
x x x
Podsumowanie: własność lokalu a własność gruntu
Podstawowym założeniem ustawodawcy przy uchwalaniu ustawy prze-
kształceniowej było stopniowe wyeliminowanie zjawiska współużytkowa-
nia wieczystego, które również dla zarządców nieruchomościami wielo-
lokalowymi rodziło praktyczne problemy, jak np. nierówne traktowanie
współużytkowników wieczystych w zakresie wysokości opłaty rocznej za
użytkowanie wieczyste tego samego gruntu w zależności od tego, czy
dany właściciel lokalu skutecznie odwołał się od wypowiedzenia (aktuali-
zacji) dotychczasowej wysokości tejże opłaty.
Nie można stracić z pola widzenia również i tego, że wyrazem stopnio-
wego wygaszania prawa użytkowania wieczystego jest nowy ust. 1b art.
13 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który co do zasady wyłącza
na przyszłość możliwość oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste
na cele budownictwa mieszkaniowego
6
. Nie bez znaczenia dla sposobu
zarządzania nieruchomością wspólną oraz chęci inwestowania przez
członków wspólnoty mieszkaniowej w jej infrastrukturę będzie wzmoc-
nienie poczucia stabilności praw do gruntów, jakie przysługują od dnia
1 stycznia 2019 roku. Systemowe przekształcenie z pewnością stworzy
stabilniejsze otoczenie prawne dla deweloperów oraz dotychczasowych
właścicieli lokali mieszkalnych.
Niewątpliwie dokonane uwłaszczenie użytkowników wieczystych grun-
tów, będących właścicielami samodzielnych lokali mieszkalnych,
wzmocni stałość, pewność oraz bezpieczeństwo prawa własności do
lokalu. Przekształcenie prawa do gruntu we współwłasność właści-
cieli lokali wychodzi naprzeciw wartości o randze konstytucyjnej, jaką
jest obowiązek realizowania przez władze publiczne polityki miesz-
kaniowej, która sprzyja i popiera działania zmierzające do uzyskania
własnego mieszkania (art. 75 ust. 1 Konstytucji RP). Dobrze więc się
stało, że własne mieszkanie obywatela RP, pozyskane osobistym stara-
niem i wypracowywaną latami zdolnością kredytową, położyło z dniem
1 stycznia 2019 roku fundamenty na własnym gruncie.
Przypisy
1
DzU z 2018 r., poz. 1716.
2
DzU z 2015 r., poz. 1892.
3
DzU z 1961 r. nr 32, poz. 159.
4
Zobacz: ustawy: o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (DzU z 1997 r.
nr 123, poz. 781), o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa
własności nieruchomości (DzU z 2001 r. nr 113, poz. 1209), o prze-
kształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nierucho-
mości (DzU z 2005 r. nr 175, poz. 1459), oraz dwie nowelizacje obecnie
obowiązującej ustawy: o zmianie ustaw o gospodarce nieruchomościami
oraz o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudo-
wanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
(DzU z 2019 r., poz. 270), a także o zmianie ustawy o przekształceniu
prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele miesz-
kaniowe w prawo własności tych gruntów (DzU z 2018 r., poz. 2540).
5
Według danych Ministerstwa Sprawiedliwości z 2018 roku, przedsta-
wionych w druku sejmowym nr 2673 z 27 czerwca 2018 r., liczba bene-
ficjentów ustawy wyniesie co najmniej 2 400 000 osób, gdyż taka jest
liczba ksiąg wieczystych założonych dla wyodrębnionych lokali miesz-
kalnych, z którymi związany jest udział w użytkowaniu wieczystym wraz
z liczbą ksiąg wieczystych prowadzonych dla gruntów zabudowanych
budynkami mieszkalnymi.
6
Treść nowego ustępu 1b: „Nie oddaje się w użytkowanie wieczyste
nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego,
z wyjątkiem realizacji roszczeń o oddanie nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste oraz ustanowienia użytkowania wieczystego
w ramach gospodarowania nieruchomościami przez Krajowy Zasób
Nieruchomości” (DzU z 2018 r., poz. 2204).
