Ustawa przekształceniowa
132
sądów wieczystoksięgowych oraz samych zainteresowanych – nowych
właścicieli gruntów zabudowanych na cele mieszkalne. Czas pokaże,
czy nowe prawo przekształceniowe ostatecznie skończy z praktyką regu-
larnego uchwalania epizodycznych ustaw przekształcających użytko-
wanie wieczyste w prawo własności. Z rządowego uzasadnienia do
ustawy przekształceniowej z 20 lipca 2018 roku wynika, że konieczność
ujawnienia prawa własności jako nowego tytułu prawnego do gruntów
będzie dotyczyła około dwóch i pół miliona użytkowników wieczystych
5
.
x x x
Grunty wykorzystywane na cele mieszkaniowe
Nowa ustawa przekształceniowa definiuje pojęcie gruntów zabudowa-
nych na cele mieszkaniowe, stanowiących przedmiot prawa ulegają-
cego przekształceniu z użytkowania wieczystego w pełne prawo włas-
ności. Mianowicie te zabudowane na cele mieszkaniowe to wyłącznie
nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi: jednorodzinnymi
(np. domy jednorodzinne) oraz wielorodzinnymi (tzw. budynki wielolo-
kalowe, będące w zasobach wspólnot mieszkaniowych, oraz tzw. bloki
spółdzielcze), w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią miesz-
kalne. Co więcej, zakresem przekształcenia objęta jest również infra-
struktura towarzysząca budynku, na którą składają się grunty zajęte pod
budynki gospodarcze, garaże oraz pozostałe obiekty lub inne urządzenia
budowlane umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z obiek-
tów mieszkalnych (np. piaskownice, place zabaw, murowane śmiet-
niki, lokale usługowe usytuowane na parterze bloku mieszkaniowego).
W przypadku współużytkowania wieczystego gruntu, jak ma to miejsce
w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych powstałych z lokali wyodręb-
nionych w budynkach usytuowanych na gruntach gminnych lub miej-
skich, wielkość udziałów poszczególnych ich właścicieli we współwłasno-
ści gruntu będzie taka sama jak w dotychczasowym współużytkowaniu
wieczystym. W konsekwencji dokonane przekształcenie tytułu prawnego
do gruntu nie będzie miało wpływu na wielkość udziału w części wspól-
nej budynku i w gruncie, na którym został posadowiony.
x x x
Beneficjent ustawy, czyli podmiot przekształcenia
Osoby, na rzecz których nastąpiło przekształcenie prawa do gruntu
z użytkowania wieczystego w prawo własności, to przede wszystkim właś-
ciciele lokali w budynkach wielolokalowych wchodzących w skład wspól-
noty lub spółdzielni mieszkaniowej. Niejako przy okazji z dobrodziejstwa
ustawy przekształceniowej skorzystali również właściciele tych lokali użyt-
kowych lub usługowych, które znajdują się w budynkach wielolokalo-
wych wzniesionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale
dla celów mieszkaniowych. Wreszcie uwłaszczeni zostają też posiadacze
domów jednorodzinnych wzniesionych na gruntach wieczyście użytko-
wanych. Wszystkie te podmioty, niezależnie od tego, czy są to osoby
fizyczne tworzące wspólnotę mieszkaniową, prawne (spółdzielnie) czy też
przedsiębiorcy, winny posiadać w dniu 1 stycznia 2019 roku status użyt-
kowników lub współużytkowników wieczystych gruntu zabudowanego
budynkami jednorodzinnymi lub wielolokalowymi.
x x x
Ujawnienie przekształcenia w księgach wieczystych
Konieczność ujawnienia w księgach wieczystych przekształcenia prawa
do gruntu w prawo własności wynika z ustawowej funkcji, jaką pełnią
w obrocie prawnym księgi wieczyste prowadzone dla nieruchomości
gruntowych i lokalowych. Procedurę dokonywania wpisów wynikających
z ustawy przekształceniowej zarządca nieruchomości może przedstawić
właścicielom lokali podczas zwoływanego corocznie zebrania.
Niewątpliwie rok 2019 będzie upływał pod hasłem przekształcenia prawa
użytkowania wieczystego gruntu we własność, zatem porządek obrad
powinien zawierać odrębny punkt poświęcony w całości tematyce prze-
kształcenia: opłatom, trybie i sposobowi ich uiszczenia, bonifikatom wyni-
kającym z prawa miejscowego, a także samej procedurze wieczysto-
księgowej. Ta ostatnia ma na celu ujawnienie w księgach wieczystych nie
tylko nowego stanu prawnego gruntu powstałego w wyniku przekształ-
cenia, lecz także opłat obciążających każdoczesnego właściciela lokalu.
Jak powszechnie wiadomo, księgi wieczyste (z niem.
Grundbücher
,
z fr.
fichier
immobilier
,
livres
foncières
) to szczególny, dający rękojmię
wiary publicznej rejestr sądowy służący do ustalenia rzeczywistego stanu
prawnego konkretnej nieruchomości gruntowej lub lokalowej.
Stosownie do ustawy przekształceniowej podstawą ujawnienia prawa
własności gruntu w księdze wieczystej lokalu lub nieruchomości, na któ-
rej wzniesiono budynek mieszkalny jest zaświadczenie przekształce-
niowe. Wprawdzie samo postępowanie w sprawie ich wydawania jest
uregulowane w Kodeksie postępowania administracyjnego, niemniej
jednak ustawa przekształceniowa zawiera szereg przepisów szczegól-
nych, regulujących terminy wydania zaświadczeń oraz tryb ich dorę-
czeń. Dokumenty te stanowią urzędowe potwierdzenie określonych
faktów lub stanu prawnego, zatem w odniesieniu do ustawowego prze-
kształcenia użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności doku-
ment ten będzie jedynie potwierdzał dokonane już
ex lege
przekształ-
cenie, jednocześnie stanowiąc podstawę do ujawnienia nowego stanu
prawnego w księdze wieczystej poprzez wpis dokonany przez sąd wieczy-
stoksięgowy. W praktyce zaświadczenia przekształceniowe będą wyda-
wane przez miejscowo właściwe organy administracji publicznej (tj. sta-
rostę, wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – w zależności od tego,
czy przekształcany grunt należał do Skarbu Państwa, czy też do odnoś-
nej jednostki samorządu terytorialnego). W zaświadczeniu organ urzę-
dowo potwierdzi dokonane przekształcenie, a także oznaczy objętą nim
nieruchomość gruntową lub lokalową.
Sąd wieczystoksięgowy, któremu zaświadczenie przekształceniowe
będzie doręczane z urzędu w terminie czternastu dni od daty jego spo-
rządzenia, dokona wpisu własności gruntu oraz ujawni w dziale III księgi
wieczystej roszczenie o opłatę przekształceniową zgodnie z zasadą
odpłatności za przekształcenie. Zarówno właściciel samodzielnego
lokalu, jak i zarządca danej wspólnoty mogą śledzić procedurę wieczy-
stoksięgową (data wpływu zaświadczenia do sądu, wzmianka o zmianie
stanu prawnego, treść samego wpisu) za pośrednictwem witryny Elektro-
niczne Księgi Wieczyste, dostępnej pod adresem:
.
Należy jednocześnie pamiętać, że zaświadczenie przekształceniowe
jest wydawane z urzędu (nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia
przekształcenia) albo na wniosek właściciela lokalu (ale już nie zarządcy
nieruchomości wielolokalowej) i doręczane na chronologicznie ostatni
adres widniejący w ewidencji gruntów i budynków.
We wniosku pochodzącym od właściciela lokalu trzeba dodatkowo
wskazać, że istnieje potrzeba dokonania czynności prawnej mającej za
przedmiot lokal (np. zawarcie umowy przedwstępnej, sprzedaż lub daro-
wizna lokalu) – w takiej sytuacji termin na wydanie zaświadczenia wynosi
trzydzieści dni od dnia otrzymania wniosku. Na podstawie otrzymanego
zaświadczenia sąd wieczystoksięgowy, obok wpisu w księdze wieczystej
prowadzonej dla danego lokalu, dokona również wpisów w księdze wie-
czystej prowadzonej dla zabudowanej budynkiem wielolokalowym nie-
ruchomości gruntowej, zgodnie z zasadą, że dla każdej nieruchomości:
lokalowej i gruntowej prowadzi się odrębną księgę wieczystą.
