Wynajem hali przemysłowej
36
Nie można również zapominać o najemcach w sąsiadujących
budynkach. Ich działalność może poważnie utrudniać ruch
wewnątrz parku czy stwarzać problemy z dostępnością miejsc par-
kingowych. Problem z ruchem drogowym mogą powodować rów-
nież firmy wynajmujące powierzchnie magazynowe w bezpośred-
niej bliskości parku. Mając to na uwadze, warto poświęcić czas
i zbadać lokalizację również pod tym kątem. Może okazać się, że
w pobliżu jest wysypisko śmieci bądź oczyszczalnia ścieków, które,
nie tylko generują duży ruch pojazdów, lecz także emitują trudne
do zniesienia zapachy.
x x x
Przemyśl swoje biuro (część socjalna)
Oprócz zaplanowania układu przestrzennego w samym magazynie,
czyli np. umiejscowienia regałów, ich wzajemnej odległości czy też
poprowadzenia ścieżek komunikacyjnych dla pracowników, trzeba
również odpowiednio zaaranżować biuro. Najważniejsze są oczywi-
ście preferencje najemcy, wynikające z profilu jego działalności.
Standardowo przyjmuje się, że 10% wynajmowanej powierzchni
powinno przypadać na część biurową. Nie zawsze jednak tak jest –
zależy to od liczby osób tam pracujących, a także od tego, czy jest
to praca stała, czy czasowa. To liczebność stałych pracowników
biurowych determinuje wielkość samej powierzchni biurowej.
Nie można również zapomnieć, że taki typ pracy wiąże się z dostę-
pem do odpowiedniej ilości światła dziennego. Do związanych
z tym regulacji prawnych należy więc dostosować liczbę i wielkość
okien. Osobom pracującym głównie w przestrzeni magazynowej
należy zapewnić pomieszczenia socjalne oraz szatnie z zachowa-
niem podziału na część męską i damską.
W przypadku nowo powstających parków magazynowych prze-
strzenie biurowe są planowane i tworzone od nowa, a koszt ich
dostosowania do określonego wcześniej standardu leży po stro-
nie dewelopera. Zdarza się, że najemca chce w danej lokalizacji
magazynowej stworzyć swoją reprezentacyjną siedzibę – w takiej
sytuacji wymagania wobec tego aspektu rosną. Warto wtedy poroz-
mawiać z właścicielem i negocjować nowe warunki.
Gdy decydujemy się na biuro o metrażu powyżej 200 m
2
wewnątrz hali, można rozważyć umiejscowienie go na dwóch
kondygnacjach. Dzięki takiemu rozwiązaniu nie uszczupla się
niepotrzebnie dostępnej powierzchni magazynowej. Wiąże się to
jednak z koniecznością wybudowania wewnętrznych schodów,
które zwiększają metraż biura.
Powierzchnie biurowe w istniejących budynkach najczęściej uwzględ-
niają program użytkowy poprzedniego najemcy. Idealne wpasowa-
nie się w istniejący układ jest raczej niemożliwe. To z jednej strony
mankament, z drugiej – szansa na wynegocjowanie niższej stawki
czynszu lub krótszego okresu najmu.
x x x
Pamiętaj o istotnych elementach umowy najmu
(negocjacje)
Gdy podstawowe elementy mające wpływ na wybór powierzchni
są już określone, przychodzi czas na negocjację możliwie najko-
rzystniejszych zapisów w umowie najmu. Jednym z kluczowych
elementów jest stawka czynszu oraz wszelkie zachęty finansowe.
Dobrze jest zapewnić sobie wybór, w jaki sposób i w którym
momencie trwania najmu można je skonsumować. Najczęściej
stosowaną zachętą dla najemcy jest określona liczba miesięcy
wolnych od czynszu.
Kolejnym przedmiotem negocjacji są koszty eksploatacyjne. Warto
uwzględnić w umowie zamknięty katalog opłat eksploatacyjnych,
aby w trakcie najmu nie zaczęły one znacząco rosnąć. Czynnikiem
mającym wpływ na koszty stałe są ponadto opłaty za media, przede
wszystkim prąd, wodę i gaz, a także sposób ich rozliczania. Liczniki
instaluje się zwyczajowo odrębne dla poszczególnych części hali, co
pozwala na kontrolę wydatków. Częstą praktyką jest rozliczanie tych
kosztów proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni.
Należy również przyjrzeć się wysokości kaucji lub gwarancji ban-
kowej, której właściciel zazwyczaj wymaga od nowego najemcy
jako formy zabezpieczenia. Są one zwyczajowo określane jako
wielokrotność miesięcznych opłat, czyli suma czynszu za najem,
opłaty eksploatacyjne, za media czy miejsca parkingowe. Standar-
dem rynkowym jest gwarancja w kwocie równej najmowi w okresie
od trzech do sześciu miesięcy. Wartość ta może być negocjowana
w zależności od kondycji finansowej najemcy oraz usprawnień,
w które zainwestował właściciel.
Weryfikując zapisy w umowie, trzeba sprawdzić, czy zakres obo-
wiązków najemcy i właściciela jest jasno określony. Dodatkowe
prawa pierwszego z wymienionych, takie jak możliwość wprowa-
dzania modyfikacji powierzchni czy montowania znaku firmo-
wego na elewacji budynku, również powinny zostać uwzględnione.
Ważne jest także, by mieć świadomość, kto odpowiada za dopro-
wadzenie powierzchni do stanu pierwotnego po okresie najmu
i w jakim zakresie.
Jedną z podstawowych obaw przy podejmowaniu decyzji o naj-
mie powierzchni magazynowej jest to, że z czasem okaże się ona
niewystarczająca. W celu uniknięcia takiej sytuacji, warto zagwa-
rantować sobie w umowie możliwość ekspansji w formie pier-
wonajmu. Zapis ten zobowiązuje właściciela, aby w momencie
pojawienia się potencjalnego najemcy na sąsiadującą powierzch-
nię wystosował do nas oficjalne zapytanie, czy w związku
z zapisem decydujemy się na najem tej powierzchni, czy też
z niej rezygnujemy.
Trzeba mieć też świadomość, że istnieje pula zapisów w umo-
wach, które nie podlegają negocjacjom. Zalicza się do nich mini-
malny czas trwania umowy, w trakcie którego nie ma możliwości
jej wypowiedzenia, konieczność przedstawienia odpowiedniego
zabezpieczenia oraz określona stawka czynszu w euro i sposób jej
corocznej waloryzacji.
fot. Shutterstock
Fot. 4. Biuro może być zlokalizowane w wydzielonej części budynku
