Wynajem hali przemysłowej
34
Dobra lokalizacja to taka, która pozytywnie wpływa na proces dys-
trybucji. Jest to istotne ze względu na koszty operacyjne firmy – im
krótsze dystanse do pokonania, tym niższe opłaty za paliwo i zatrud-
nienie kierowców. To nie bez znaczenia dla większości firm logistycz-
nych z dużą flotą samochodową – zdarza się, że ten aspekt ma naji-
stotniejszy wpływ na wybór lokalizacji. Mimo mniej atrakcyjnych
warunków finansowych inwestor często decyduje się na pozostanie
w miejscu, którego atutem jest optymalna siatka dystrybucyjna.
x x x
Zastanów się nad ceną
Lokalizacja to nie wszystko – liczy się również koszt najmu. Zazwy-
czaj odpowiada on za istotny procent nakładów związanych z pro-
wadzeniem biznesu, więc stawka czynszu musi być adekwatna do
możliwości finansowych firmy.
Podaż i popyt na powierzchnie magazynowe zwiększył się w ostat-
nich latach. Jest to rezultat m.in. dużej aktywności firm inwestują-
cych w powierzchnie magazynowe w Polsce, ponadto liczba budo-
wanych magazynów klasy A istotnie wzrosła. Pomimo dużego
stopnia standaryzacji takich powierzchni stawki czynszu w zależ-
ności od lokalizacji istotnie się różnią. Co zrozumiałe, cena za
metr kwadratowy będzie wyższa, jeżeli park magazynowy znaj-
duje się w pobliżu ciągów komunikacyjnych, ośrodków przemysło-
wych, a zwłaszcza dużych aglomeracji. Jest to związane z wyższymi
cenami gruntów.
Obecnie większość właścicieli hal magazynowych rozlicza czynsz
w euro, a wyjściowe stawki najmu wahają się między 3 a 5 euro.
Zdarza się, że uatrakcyjniają swoją ofertę, stosując różne promocje.
Zazwyczaj są to tzw.
rent-free
, czyli miesiące wolne od opłat za
czynsz. Ich liczba jest negocjowana indywidualnie i zależy od
okresu najmu. Reguła jest prosta – im jest on dłuższy, tym większa
szansa na dobrą ofertę.
x x x
Określ ramy czasowe
Czas, jakim dysponuje firma planująca relokację, zależy od spe-
cyfiki branży. W przypadku firm logistycznych o najmie nowej
powierzchni może zadecydować kontrakt z jednym dużym klientem.
W momencie rozpoczęcia współpracy firma musi szybko reagować
na jego potrzeby, dlatego często jest zmuszona do wynajmu maga-
zynu już istniejącego – nie może czekać na realizację nowej inwe-
stycji. Jeżeli natomiast ta decyzja wynika z długofalowej strategii
rozwoju i ekspansji, ma zazwyczaj więcej czasu na poszukiwanie
nowej powierzchni. Można wówczas rozważyć najem w obiekcie,
którego budowa jest dopiero planowana lub trwa. Realizacja inwe-
stycji magazynowych przebiega bardzo sprawnie, więc okres ocze-
kiwania nie jest długi – często to zaledwie 5–8 miesięcy. Wynika to
z dużego doświadczenia deweloperów w budowie takich obiektów
i ich standaryzacji.
Aktualnie na rynku obserwujemy niski poziom pustostanów,
w głównych lokalizacjach oscylujący na poziomie 3–5%. Skłania
to deweloperów do poszukiwania atrakcyjnych gruntów i zabezpie-
czania ich – przygotowują projekty wykonawcze i czekają na pierw-
szych najemców, by ruszyć z budową. Układ hali przemysłowej
oraz sama konstrukcja nie są tak skomplikowane jak w przypadku
biurowców wieżowych, w związku z czym czas na ich wybudowanie
oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest znacznie krótszy.
x x x
Postaw na sprawdzonego partnera (deweloper)
Decydując się na najem powierzchni magazynowej czy przemy-
słowej, warto związać się z deweloperem lub zarządcą, na którym
można polegać przez cały okres najmu. Zdarzają się sytuacje awa-
ryjne – usterki instalacji, cieknący dach czy inne problemy.
Prywatni, lokalni właściciele obiektów czasem zaniedbują kwestie
związane z ich prawidłową obsługą techniczną, a reakcja na poja-
wiające się usterki jest niewystarczająca. Dlatego warto nawiązać
współpracę z właścicielem, który w każdym swoim obiekcie ma
zarządcę. Taka osoba lub firma z założenia szybko reaguje na zgła-
szane problemy, dzięki czemu nie mają one negatywnego wpływu
na działalność najemcy.
Dodatkowym atutem współpracy z dużym deweloperem jest fakt
posiadania przez niego wielu nieruchomości. Dzięki temu w przy-
padku nagłych i nieoczekiwanych zmian w specyfice działalności
firmy może ona liczyć na wsparcie i dodatkową elastyczność właś-
cicieli, czy to w kwestii relokacji, czy też ekspansji w ramach tego
samego budynku lub parku.
x x x
Sprawdź sąsiedztwo
Decydując się na najem powierzchni przemysłowej, warto spraw-
dzić najbliższe sąsiedztwo. Najemcy nie zawsze są świadomi,
jak bardzo istotny to aspekt. W przypadku najmu wydzielonego
modułu w jednym z budynków będących częścią parku logistycz-
nego funkcjonujemy w otoczeniu innych firm. Warto dowiedzieć
się, w jaki sposób sąsiad użytkuje swoją powierzchnię i czy nie
będzie on dla nas uciążliwy. W zależności od specyfiki działalno-
ści sąsiednich firm może się zdarzyć, że przechowywane przez nie
przedmioty czy substancje wydzielają intensywne zapachy, a uży-
wane urządzenia generują ciągły hałas.
fot. Shutterstock
Fot. 3. Okolica i sąsiadująca z magazynem infrastruktura mogą mieć wpływ na komfort
użytkowania obiektu
fot. Shutterstock
Fot. 2. Jednym z wariantów jest wynajęcie magazynu w aktualnie budowanej hali
