Od koncepcji do przeprowadzki – czym kierować się przy wyborze hali przemysłowej?
34
PATRON
TEMATU
SEGRO Poland
tel. 61 850 53 00,
Zdarza się jednak, że z różnych powodów klient chce być właścicie-
lem nieruchomości, dzięki czemu dodatkowo ma decydujący wpływ
na opłaty eksploatacyjne i sposób obsługi budynku.
Minusów takiego rozwiązania jest kilka, choć ich waga oczywiście
zależy od priorytetów danej firmy. W BTO trzeba liczyć się z dużymi
kosztami – nie każdą firmę na to stać i nie każda chce zamrażać
środki. Ewentualnym problemem może również być przywiązanie do
lokalizacji – w przypadku zmiany strategii lub konieczności relokacji
sprzedaż gotowego, dostosowanego do indywidualnych wymogów
obiektu jest procesem bardzo skomplikowanym. Ponadto właściciel
sam musi zarządzać nieruchomością, co zabiera dużo czasu (częścio-
wym rozwiązaniem tego problemu może być
outsourcing
).
x x x
Właściwy wybór
Nie ma takich powierzchni, które są jednoznacznie dobre lub złe −
wszystko zależy od specyfiki działalności prowadzonej przez klienta.
Są jednak czynniki o charakterze uniwersalnym – podstawowe to
cena (koszt prowadzenia działalności w danym obiekcie) i lokali-
zacja (bliskość klientów i dostawców, dobre rozwiązania komuni-
kacyjne i planowane inwestycje drogowe). To one decydują o ren-
towności, co przekłada się na konkurencyjność firmy na rynku.
W kontekście malejącego bezrobocia coraz większe znaczenie ma
dostęp do pracowników, zwłaszcza w przypadku firm produkcyjnych.
Problemy z rekrutacją mogą skutecznie zablokować prowadzenie
działalności. Czynnik ten jest na tyle istotny, że znacznie częściej ma
decydujący wpływ na wybór lokalizacji przez najemcę. Dużą rolę
odgrywają też istniejące rozwiązania komunikacyjne dla pracow-
ników – transport publiczny, ewentualnie busy pracownicze (ang.
shuttle bus)
organizowane przez właściciela parku logistycznego.
Przed podjęciem decyzji o umiejscowieniu firmy warto sprawdzić, jak
wygląda bezpośrednie sąsiedztwo – czy w pobliżu nie ma firm pro-
wadzących uciążliwą działalność itp.
x x x
Umowa i formalności
Najważniejszym aspektem umowy są koszty. Należy więc zadbać o pre-
cyzyjne określenie stawki czynszu bazowego i efektywnego. Wartość
gwarancji bankowej czy depozytu musi być jasno określona, podobnie
jak warunki, w których deweloper może z nich skorzystać. Warto zdo-
precyzować zakres opłat eksploatacyjnych, by uniknąć niespodzianek.
Należy dopilnować, aby w umowie znalazły się zapisy dotyczące okre-
sów gwarancji na zainstalowane wyposażenie. Decydując się na wyna-
jem powierzchni, trzeba uwzględnić długofalową strategię rozwoju firmy.
Przedsiębiorcy, którzy chcą się rozwijać, powinni zadbać o zapisy gwaran-
tujące im możliwość ekspansji w ramach danego obiektu lub parku.
Reasumując, należy zwrócić uwagę na to, aby umowa regulowała
wszystkie elementy mające wpływ na funkcjonowanie firmy na wynaj-
mowanej powierzchni. Aspektów jest wiele – by mieć pewność, że żaden
z nich nie zostanie pominięty, warto skorzystać z usług profesjonalnych
doradców specjalizujących się w tej tematyce. Pozwoli to na bezpieczne
przejście przez cały proces i uniknięcie przykrych zaskoczeń.
fot. Thinstockphotos
Fot. 3. Wynajmujący szukają konkretnych rozwiązań, np. obiektu z określoną liczbą
doków przeładunkowych
SEGRO działa na europejskim rynku od prawie 100 lat, zaś
w Polsce od 2006 roku. Nasze parki, położone w kluczowych
i najlepiej skomunikowanych lokalizacjach, w pobliżu dużych
ośrodków miejskich, dają klientom możliwość rozwoju oraz
dostęp do zaplecza kadrowego.
Fakt, iż SEGRO jest nie tylko deweloperem, lecz także właścicielem
i zarządcą nowoczesnych powierzchni magazynowych i produkcyj-
nych, oznacza dla naszych klientów aktywne wsparcie przez cały
okres trwania umowy. Zespół Property Managerów odpowiada
za współpracę z nimi i bieżące reagowanie na zmieniające się
potrzeby. Jednym z przykładów takiego wsparcia jest zapewnienie
naszym klientom możliwie jak największych oszczędności podczas
eksploatacji obiektu. Poprzez efekt skali zapewniamy najkorzystniej-
sze stawki rynkowe m.in. związane z mediami, które nie byłyby moż-
liwe do osiągnięcia w przypadku indywidualnych negocjacji.
SEGRO cały czas podnosi standard swoich obiektów i wprowa-
dza rozwiązania przyczyniające się do optymalizacji kosztów oraz
do poprawy komfortu pracy personelu. W 2017 r. we wszystkich
parkach logistycznych w Polsce wymieniliśmy tradycyjne żarówki
na nowoczesne i energooszczędne oświetlenie LED. Pozwoliło to
na obniżenie kosztów zużycia energii o ponad 30%. Ponadto roz-
poczęliśmy proces wdrażania automatycznego systemu kontroli
dostępu, rozpoznającego tablice rejestracyjne. Klienci pozytywnie
oceniają działania SEGRO – w ubiegłorocznym badaniu satysfak-
cji aż 90% z nich było zadowolonych lub bardzo zadowolonych ze
współpracy, zaś 91,7% doceniło transparentność systemu rozlicza-
nia kosztów eksploatacyjnych.
KOMENTARZ EKSPERTA
Waldemar Witczak
Dyrektor Regionalny SEGRO
