33
Hale Przemysłowe 2018
tel. 61 850 53 00,
SEGRO Poland
PATRON
TEMATU
właścicielowi comiesięczne zaliczki na ich poczet, a raz w roku są one
rozliczane. Klient ma pełne prawo wglądu w szczegółowe kalkulacje
opłat. W ich zakres wchodzi podatek od nieruchomości (stanowi
znaczną część wszystkich opłat), ubezpieczenie, zarządzanie i admini-
stracja budynkiem, odśnieżanie i obsługa terenów zielonych, ochrona
obiektu, konserwacja i wywóz śmieci ogólnych. Trzecia składowa to
opłaty licznikowe zgodne ze zużyciem mediów przez najemcę.
Koszty sprzątania wynajmowanej przestrzeni, ubezpieczenia towaru
czy wywozu śmieci wewnętrznych zostają po stronie najemcy i nie są
uwzględniane na fakturze.
Najem powierzchni jest korzystnym rozwiązaniem przede wszystkim
ze względu na to, że po znalezieniu odpowiedniej przestrzeni klient
może szybko się wprowadzić i rozpocząć działalność. Nie musi zamra-
żać dużych środków finansowych, jak ma to miejsce w przypadku
budowy. Dodatkowym kosztem, oprócz raty najmu, jest tylko zabezpie-
czenie umowy, zazwyczaj w postaci gwarancji bankowej lub depozytu.
Kolejny plus to elastyczność – w razie potrzeby (zmiany skali działal-
ności, konieczności relokacji itp.) można w sprawny sposób przenieść
się do innej lokalizacji, ewentualnie poszerzyć lub zredukować zakres
wynajmowanej powierzchni. Innym atutem są atrakcyjne (na tle pozo-
stałych państw europejskich) stawki, zniechęcające firmy do inwestowa-
nia w budowę własnych obiektów. Dużą wygodą jest fakt, że najemca
nie odpowiada za zarządzanie budynkiem – to wbrew pozorom bardzo
czasochłonne; pozostawiając te obowiązki właścicielowi obiektu, klient
może skoncentrować się na rozwijaniu swojego biznesu.
Jak każde rozwiązanie, najem ma również swoje wady, jednak w kon-
frontacji z zaletami jest ich znacznie mniej. Potencjalny problem w tym
przypadku stanowi niewielki wpływ na wysokość opłat eksploatacyjnych
oraz wybór firm obsługujących budynek, a co za tym idzie – jakość tej
obsługi. Klient ma bardzo ograniczone możliwości zakupu nieruchomo-
ści, gdy taki plan się pojawi. Ponadto praktycznie nie da się „uszyć na
miarę” obiektu poniżej 5000 m
2
– jeżeli firma ma takie oczekiwanie,
jest zazwyczaj skazana na budowę we własnym zakresie.
x x x
BTS
BTS (z ang.
Built to Suit
) to budynek „szyty na miarę”, uwzględnia-
jący specyficzne oczekiwania i wymogi przyszłego najemcy. Na takie
rozwiązanie decydują się firmy prowadzące specyficzną działalność,
która wymaga zastosowania rozwiązań trudnych do wykonania lub
bardzo kosztownych w przypadku adaptacji istniejącej hali. Zakres
indywidualnych ustaleń pomiędzy klientem a deweloperem jest
w zasadzie nieograniczony. Przyszły najemca może zdecydować się na
budowę BTS-a w istniejącym parku logistycznym należącym do dewe-
lopera lub wskazać całkiem nową lokalizację. W takiej sytuacji dewe-
loper przeprowadza cały proces inwestycyjny, począwszy od zakupu
działki, kończąc na przekazaniu kluczy do gotowej hali. W zależności
od ustaleń może wybudować obiekt wyłącznie pod kątem potrzeb
klienta, jak i znacznie większy, którego wolną część będzie próbował
wynająć innym klientom. Często jednak zdarza się, że BTS jest w cało-
ści wynajęty przez jedną firmę ze względu na komfort prowadzenia
działalności czy kwestie wizerunkowe. Czas trwania umowy najmu
określa się indywidualnie, w zależności od koniecznych nakładów ze
strony dewelopera, jednak z założenia jest znacznie dłuższy niż w przy-
padku najmu standardowego. Przy nietypowej lokalizacji i niestandar-
dowych rozwiązaniach może sięgać 10, 15, a nawet 20 lat.
Niewątpliwym atutem koncepcji BTS jest budowa hali w 100% odpo-
wiadającej specyfice działalności prowadzonej przez zleceniodawcę.
To znacznie tańsze niż adaptacja istniejącego obiektu pod kątem nie-
typowych rozwiązań, oczekiwanych przez klienta. Stawiając halę
w nowej lokalizacji, można liczyć na przychylność lokalnych władz
samorządowych, które zazwyczaj z otwartymi rękoma przyjmują inwe-
storów i przyszłych pracodawców.
Ze względu na wyższy poziom ryzyka rozwiązanie to jest zarezerwo-
wane dla dużych, renomowanych firm o bardzo dobrym standingu
finansowym i nie każdy ma szansę skorzystania z takiej formy wynajmu.
Inne ograniczenie stanowi czas trwania procesu inwestycyjnego, a nie
każda firma może czekać. O ile czas budowy można z dużym prawdo-
podobieństwem przewidzieć, o tyle pozostałe etapy, np. kompletowanie
niezbędnej dokumentacji czy też oczekiwanie na podłączenie mediów,
to czynniki, na które deweloper ma ograniczony wpływ. Najem w przy-
padku BTS-ów jest z założenia długoterminowy. Dla stabilnych, prze-
widywalnych biznesów nie stanowi to problemu, jednak firmy będące
w fazie dużych zmian lub działające na często zmieniających się ryn-
kach mogą mieć istotne obawy przed zaciągnięciem takiego zobowią-
zania. Aspekt wieloletniej umowy wpływa również na cenę – czynsz
najmu corocznie się indeksuje, co w skali 10 czy 15 lat może przełożyć
się na istotny jego wzrost. Bardziej skomplikowane jest również obcią-
żenie związane z zabezpieczeniem umowy – deweloperzy w przypadku
BTS-ów żądają wyższych gwarancji bankowych lub depozytów.
x x x
BTO
Proces
Built to Own
jest bardzo zbliżony do BTS. Podstawowa różnica
to własność budynku. W tym przypadku deweloper jedynie wykonuje
prace, a hala i działka należą do klienta. Rozwiązanie to jest obecnie
mało popularne ze względu na liczne zalety i niskie koszty wynajmu.
fot. Thinstockphotos
Fot. 2. Rozważając wynajem hali, należy wziąć pod uwagę szereg czynników
