Od koncepcji do przeprowadzki – czym kierować się przy wyborze hali przemysłowej?
32
PATRON
TEMATU
SEGRO Poland
tel. 61 850 53 00,
x x x
Standardowe rozwiązania
Podaż na rynku hal przemysłowych w Polsce przekroczyła już 13 mln m
2
.
Parki logistyczne dysponują szeroką ofertą wynajmu nowoczesnej prze-
strzeni przemysłowej. Hale magazynowe buduje się zgodnie z uniwer-
salnym, przyjętym przez rynek standardem, dlatego różnice pomiędzy
nimi są nieznaczne. Jest to duże ułatwienie dla klientów – nie muszą
szczegółowo porównywać wyposażenia i wykonania każdego z przeglą-
danych obiektów. Standaryzacji sprzyja również fakt, że inwestorzy czę-
sto korzystają z usług tych samych firm wznoszących hale. Typowymi
rozwiązaniami w gotowych do wynajęcia obiektach są:
• siatki słupów wyznaczających podział powierzchni o układzie
22,5/24/12 m,
• odporność ogniowa wynosząca do 4000 MJ,
• wytrzymałość posadzki na poziomie ok. 5 ton/m
2
,
• instalacja grzewcza zapewniająca temperaturę 15°C (przy temperatu-
rze zewnętrznej -20°C),
• dopływ światła dziennego na poziomie 2%.
Każda umowa jest negocjowana indywidualnie, można jednak przy-
jąć, że minimalny czas jej trwania w przypadku obiektów magazyno-
wych wynosi 3 lata, a produkcyjnych (wymagających zazwyczaj adap-
tacji wnętrza) – 5 lat.
x x x
Wynajem istniejącej powierzchni
Najprostszą i najczęściej wybieraną formą pozyskania powierzchni
przemysłowej jest wynajem modułu w gotowej lub budowanej hali.
Na życzenie klienta przestrzeń może zostać poddana adaptacji.
Klienci najczęściej są zainteresowani większą liczbą doków, zaaran-
żowaniem przestrzeni biurowej czy zamontowaniem klimatyzacji.
Znaczniejsze modyfikacje mają miejsce w przypadku działalności pro-
dukcyjnej – najemca może potrzebować dodatkowego systemu wen-
tylacji, instalacji sprężonego powietrza, chłodni czy zamontowania
suwnicy. Część zmian jest wymuszona przez regulacje prawne – praca
na produkcji, inaczej niż w przypadku magazynów, ma zgodnie z pra-
wem charakter stały. Oznacza to inne wymogi w zakresie temperatur
i dostępu światła dziennego. W takim przypadku pracodawca jest
zobowiązany wyposażyć miejsce pracy w system grzewczy zdolny do
utrzymania temperatury min. 18°C przy temperaturze zewnętrznej
-20°C oraz zapewnić min. 12% światła dziennego w pomieszczeniu.
Oznacza to konieczność powiększenia świetlików dachowych lub
wycięcia w poszyciu bocznym pasów świetlnych.
Im większy zakres zmian wchodzi w grę, tym dłuższej umowy oczekuje
właściciel nieruchomości. Koszty wszelkich ulepszeń budynku (
impro-
vements
) są zazwyczaj doliczane przez deweloperów do czynszu i roz-
łożone na cały czas trwania umowy najmu.
Z zasady wyposażenie ruchome stanowi własność najemcy, który
ponosi za nie opłaty, natomiast adaptacje czy instalacje trwale zwią-
zane z budynkiem finansuje właściciel hali. Taki podział nie powoduje
niepotrzebnych sporów po zakończeniu umowy najmu.
Struktura opłat w przypadku wynajmu powierzchni w hali przemy-
słowej zawiera trzy składowe wyszczególnione na fakturze. Pierwszą
z nich jest czynsz, czyli kwota, za którą właściciel przekazuje najemcy
powierzchnię do dyspozycji. Umowa określa czynsz bazowy, obowią-
zujący przez cały czas trwania umowy i podlegający corocznej indek-
sacji. Deweloperzy zwyczajowo stosują jednak rozmaite rabaty bądź
okresowe, kilkumiesięczne zwolnienia z opłat. Po uwzględnieniu
tych bonusów można określić rzeczywisty czynsz efektywny, czyli fak-
tyczną cenę, jaką po uśrednieniu co miesiąc płaci klient. Zdarza się,
że najemcy zamiast z rabatu czy zwolnienia z opłat korzystają z dofi-
nansowania dewelopera do adaptacji powierzchni pod kątem ich
potrzeb. Drugi komponent to koszty eksploatacyjne. Najemca płaci
Od koncepcji do przeprowadzki
– czym kierować się przy
wyborze hali przemysłowej?
PKB rośnie w imponującym tempie, co przekłada się na to,
że firmy zajmujące się produkcją lub obrotem towarowym
potrzebują nowych, większych przestrzeni, spełniających
wymagania ich biznesu. Co trzeba wiedzieć, aby w pełni
świadomie i skutecznie przejść przez proces pozyskiwania
nowej powierzchni magazynowej lub produkcyjnej? Jakie
możliwości i standardy oferuje aktualnie rynek w tym
zakresie? Klienci mają do wyboru kilka rozwiązań. Ich
trafność zależy od wielu czynników związanych z koncepcją
rozwoju firmy lub relokacją
Szymon Gasparski
Industrial & Logistics Director,
Nuvalu Polska
fot. Thinstockphotos
Fot. 1. Hala produkcyjna musi spełniać dodatkowe regulacje prawne
