Basic HTML Version
Region warszawski
Warszawa jest największym i najstarszym rynkiem magazyno-
wym w Polsce. Jej zasoby to 2,7 mln mkw., z czego ok. 23%
ulokowanych jest w miejskiej strefie regionu, a 77% w podmiej-
skiej. Strefa Warszawa Miasto mieści się w granicach admini-
stracyjnych stolicy, a strefa Warszawa Okolice obejmuje obszar
w promieniu 12–50 km od centrum. Obiekty strefy miejskiej
koncentrują się na Białołęce i Targówku oraz we Włochach.
Natomiast strefa warszawskich przedmieść rozwija się na
zachód i południe od stolicy (m.in. Błonie, Janki, Piaseczno,
Pruszków, Sochaczew). Od stycznia do września 2012 r. po-
daż nowej powierzchni wyniosła blisko 70 000 mkw., ale trze-
ba zwrócić uwagę, że w III kwartale nie oddano do użytku
żadnego magazynu. Największym ukończonym obiektem był
produkcyjno-magazynowy budynek BTS Delphi (22 000 mkw.,
Panattoni) w Błoniu. W trzech pierwszych kwartałach 2012 r.
w regionie warszawskim wynajęto niespełna 290 000 mkw.
magazynów, co oznacza spadek o ponad 45% w stosunku do
tego samego okresu 2011 r. Większość umów zawarto w stre-
fie podmiejskiej (79%). Czynsze pozostają stabilne, dla obsza-
ru miejskiego na poziomie 4,50–5,80 euro/mkw./miesiąc, a dla
podmiejskiego 2,65–4,00 euro/mkw./miesiąc.
Warsaw Region
With warehouse stock of 2,7 million sq m, the Warsaw region
is the largest warehouse market in Poland. The inner city (an
area within the capital’s administrative borders) accounts for
around 23% of total stock; the remaining 77% is located in the
suburbs (an area within a 12–50 km radius from the city cen-
tre). The highest concentration of warehouse facilities in the
inner city is in Białołęka, Targówek and Włochy districts, while
the Warsaw suburbs include warehouses largely to the South
and West of the capital city in Błonie, Janki, Piaseczno, Prusz-
ków and Sochaczew. From January to September 2012 nearly
70,000 sq m of warehouse space was delivered to the market,
with a 22,000 sq m BTS production and warehouse facility
for Delphi in Błonie developed by Panattoni being the largest
completion, but in Q3 2012 no new warehouse was complet-
ed. In the first three quarters of 2012 less than 290,000 sq m
of warehouses was transacted, a decrease of more than 45%
compared with the same period in 2011. Most leases were
for space in the suburbs (79%). Rents in the region remain
stable at EUR 4,50–5,80/sq m/month in the inner city and EUR
2,65–4,00/sq m/month in the suburbs.
raport – rynek powierzchni magazynowych
report – industrial market
223
inwestycje budowlane
2013
As we head into 2013 we expect the industrial market fundamentals in Poland to generally follow that what was
witnessed over the course of 2012. The majority of new industrial developments will be subject to a pre-let being
signed or on a build to suit basis. We may witness a relatively small component of speculative construction added
on the back of a significant pre-let being signed however this will be very much focused in the core industrial loca-
tions where such development is justified due to very low vacancy and a lack of available modern warehouse space.
In some locations developers have secured land and are eager to launch the first phase of new schemes hence we also expect new parks to appear on the
industrial map in 2013. In the majority of core industrial locations in Poland trying to source large warehouse units in excess of 10,000 sqm in one piece is
becoming increasingly difficult. Due to the fact that the majority of new space coming onto the market is already leased at practical completion, we expect
the vacancy rate to fall which will result in upward pressure on rents, which is already evident in certain locations. A predicted dip in GDP and ultimately in
consumer spending and domestic demand in 2013 will most likely have a domino effect on the demand for warehouse space, especially by retailers. We expect
many occupiers will look at optimizing their warehousing operations by renegotiating existing lease agreements or consolidating certain core activities. Third
party logistic operators are expected to continue to dominate the share of transactions activity completed over the course of the year however we also expect
demand for new space to be generated by manufacturers from various sectors who may look to take advantage of the presently low land and constructions
costs which directly impact rents and have a significant financial impact for occupiers who are willing to sign long term lease agreements.
W 2013 r. rynek powierzchni magazynowych w Polsce będzie rozwijał się zgodnie z tendencjami zaobserwowa-
nymi w 2012 r. Większość nowych obiektów powstanie w systemie built-to-suit lub będzie uzależniona od pod-
pisania umów typu pre-let. Niewielka powierzchnia spekulacyjna będzie dostępna w obiektach, na które zostały
już podpisane umowy przednajmu. Dotyczyć to będzie przeważnie najważniejszych lokalizacji magazynowych,
w których takie inwestycje uzasadnia bardzo niski współczynnik pustostanów i brak nowoczesnych magazynów.
W niektórych lokalizacjach deweloperzy przygotowują się do rozpoczęcia pierwszego etapu nowych inwe-
stycji na wcześniej pozyskanych gruntach. Oczekujemy więc pojawienia się w 2013 r. nowych parków maga-
zynowych na mapie Polski. W większości głównych lokalizacji magazynowych pozyskanie dużej powierzch-
ni, ponad 10 000 mkw., staje się coraz trudniejsze. Ponieważ większość nowych magazynów oddawanych
do użytku jest już wynajęta praktycznie w chwili ukończenia, współczynnik pustostanów może się w najbliż-
szym czasie obniżyć, powodując wzrost czynszów, co już obserwujemy w niektórych lokalizacjach.
Prognozowany spadek PKB, a w dłuższej perspektywie wydatków konsumpcyjnych i popytu krajowego
w 2013 r., spowoduje najprawdopodobniej zmniejszenie popytu na nowoczesną powierzchnię magazynową,
zwłaszcza wśród sieci handlowych. Spodziewamy się, że wielu najemców będzie się starało bardziej efek-
tywnie wykorzystywać zajmowane powierzchnie poprzez renegocjacje istniejących umów najmu lub konso-
lidację działań. Największy udział w wolumenie transakcji zawieranych w ciągu roku będą mieć operatorzy
logistyczni, jednak popyt na nową powierzchnię powinien być także generowany przez firmy produkcyjne z
różnych branż. Widzą one korzyści płynące z niskich obecnie kosztów gruntów i budowy, co ma bezpośrednie
przełożenie na stawki czynszów. Związane z tym oszczędności są istotne w przypadku podpisywania przez
najemców umów długoterminowych.
Tom Listowski
Partner, Head of Industrial
in Poland & CEE Corporate Relations
Cushman & Wakefield