97
A RTY KU Ł
Obligacje korporacyjne, mimo tak dużej konkurencji, znalazły nabywców na niebagatelną
kwotę 50 mld zł (9 proc. rynku).
Obligacje korporacyjne coraz częściej są brane pod uwagę jako źródło finansowania
działalności lub poszczególnych projektów przez deweloperów na rynku nieruchomości.
Tańsze niż finansowanie mezzanine, dające większą swobodę od kredytu bankowego i nie
skutkujące ograniczeniem kontroli jak sprzedaż akcji stanowią interesującą alternatywę.
Firmy z branży nieruchomości najbardziej cenią sobie elastyczność tej formy pozyskiwa-
nia środków pieniężnych przy konkurencyjnym koszcie oraz relatywnie krótkim czasie
pozyskania. Elastyczność to przede wszystkim możliwość emisji bez ustanawiania zabez-
pieczeń. W przypadku finansowania projektów deweloperskich pozwala to na swobodne
korzystanie z kredytu bankowego wymagającego pierwszeństwa na hipotece. Umiejętne
łączenie obligacji z kredytem umożliwia przy bardzo ograniczonym wkładzie własnym
akwizycje nieruchomości przynoszących przychód. Idealne do tego wydają się mniejsze
nieruchomości, w przypadku których czynsz jest naliczany w złotych i przez to będące
poza radarem zagranicznych inwestorów instytucjonalnych, a jednocześnie nie generujące
ryzyka niedopasowania walutowego.
W ciągu ostatnich czterech lat na rynku zostały także uplasowane obligacje nominowane
w euro o wartości ponad 2 mld euro. Głównie były to obligacje korporacyjne. Papiery te wy-
emitowały przede wszystkim instytucje finansowe (PKO BP, PZU, mBank). Znalazł się jednak
wśród nich też rodzynek z branży nieruchomości – Ghelamco Invest, które w listopadzie 2014 r.
znalazło nabywców na obligacje o wartości 6,3 mln euro, czyli skromną kwotę w kontekście
całego rynku obligacji, zdominowanego przez emisje w złotych.
Obligacje korporacyjne wyemitowane przez spółki z branży nieruchomości będące przedmio-
tem obrotu (stan na koniec marca 2015 r.) mają obecnie wartość 3,6 mld zł. Największymi
emitentami są deweloperzy tacy jak Echo Investment (766 mln zł) czy Ghelamco (547 mln zł).
Obie firmy realizują w Warszawie swoje flagowe projekty drapaczy chmur – Echo Investment
projekt Q22 o powierzchni najmu ponad 50 000 m kw., Ghelamco zaś Warsaw Spire o łącznej
powierzchni najmu około 100 000 m kw.
Zainteresowanie tego typu papierami jest duże. W październiku 2014 r. Echo Investment
w plasowaniu emisji obligacji wyrównało rekord Orlenu, gdyż inwestorzy już pierwszego dnia
zapisów objęli wszystkie papiery oferowanej serii o wartości 50 mln zł. Oprocentowanie było
oparte o stawkę WIBOR 6M powiększoną o marżę 3,15 proc.
Najczęściej wybieranymi przez kupujących obligacjami są te oparte o oprocentowanie sta-
łe (64 proc. wyemitowanych obligacji) i są to w większości obligacje skarbowe. Jeśli jednak
analizujemy jedynie obligacje korporacyjne spółek z rynku nieruchomości, to tu dominuje
oprocentowanie zmienne funkcjonujące w przypadku 96 proc. emisji. Obligacje są wybierane
przez deweloperów również ze względu na możliwe dopasowanie okresu spłaty pod konkretny
projekt. Okres spłaty obecnie uplasowanych na rynku obligacji to w przypadku nieruchomo-
ści trochę poniżej 4 lat. Niebagatelne znaczenie ma swoboda przy ustalaniu przez emitenta
