96
A RTY KU Ł
Mezzanine
Mezzanine to finansowanie długiem o podwyższonym ryzyku. Najczęściej przybiera ono formę
pożyczek i obligacji, często zamiennych na udziały/akcje finansowanych spółek. Wprzypadku
nieruchomości ten typ pozyskiwania kapitału dotyczy poszczególnych projektów, wwiększości
deweloperskich.
Udzielający finansowania to przede wszystkim fundusze inwestycyjne oraz private equity.
Głównie są to podmioty zagraniczne, w szczególności z krajów anglosaskich, szukające wy-
sokich zwrotów z inwestycji. Polscy gracze są jednak coraz aktywniejsi na tym polu. Dzięki
lepszej znajomości rynku potrafią szybko podejmować decyzje o wejściu w dobrze rokujące
projekty. Warto zauważyć, że z banków działających na polskim rynku jedynie mBank udziela
tego rodzaju finansowania.
Najlepsze czasy mezzanine w Europie to lata 2006-2007, kiedy wartość takiego rodzaju trans-
akcji mocno przekraczała 10 mld euro rocznie. Obecnie rynek ten powoli się odbudowuje, ale
wciąż jest daleko od poziomu z okresu boomu.
Kosztfinansowaniategotypu jeszczeroktemukształtowałsięśrednionapoziomieokoło20proc.
rocznie. Duża podaż pieniądza na rynku, poprawiająca się koniunktura i znaczna konkuren-
cja spowodowały, że finansowanie w przypadku projektów o relatywnie niższym ryzyku jest
dostępne na poziomie 10 proc. rocznie z silną presją spadkową.
Standardową procedurą w przypadku mezzanine jest zabezpieczenie się podmiotu udzielają-
cego finansowania na udziałach bądź akcjach podmiotu finansowanego. Jest to główna różnica
i przewaga w stosunku do finansowania kredytem, gdzie bank zabezpiecza się na aktywach, tj.
np. hipotece. Mezzanine jest często wykorzystywane jako uzupełnienie kredytu.
Spłata długu wraz z rozliczeniem odsetek dokonywana jest w całości po zakończeniu inwestycji,
tj. skomercjalizowaniu bądź sprzedaży projektu. Wprzypadku braku możliwości spłacenia dłu-
gu, finansujący przejmuje zabezpieczenia, co w wielu przypadkach przekłada się na przejęcie
kontroli nad spółką, czyli de facto nieruchomością.
Struktura finansowania, zabezpieczeń, kosztów i rozliczeń w przeciwieństwie do sformalizowa-
nych kredytów i regulowanego rynku obligacji, w przypadku mezzanine jest elastyczna i może
być w pełni dopasowana pod konkretny projekt.
Relatywnie wysoki koszt finansowania typu mezzanine, podyktowany podwyższonym ryzy-
kiem, powoduje konieczność skrupulatnej analizy przedsięwzięcia przez właściciela.
Obligacje
Wartość rynku obligacji emitowanych w złotych wyniosła ponad 559 mld zł na koniec marca
2015
r. Skarb Państwa i jego obligacje skarbowe odpowiadały za ponad 500 mld złotych, czyli
stanowiły 90 proc. rynku. Ciągły wzrost wydatków państwa i chroniczny deficyt budżetowy
nie zwiastują zmiany tego stanu.
W poszukiwaniu
finansowania
–
obligacje kontra mezzanine
Ostatnie 12 miesięcy na rynku nieruchomości
w Polsce charakteryzowały spadające stopy
procentowe, duża konkurencja i podaż
na rynku kredytów, rosnące ceny na rynku
inwestycyjnym i wznowienie wstrzymanych
projektów deweloperskich, szczególnie
mieszkaniowych. Dobra koniunktura dotyczyła
także rynku obligacji korporacyjnych,
gdzie niskie stopy procentowe stymulują
podaż i popyt na instrumenty oferujące
wyższe odsetki niż lokaty bankowe.
Ożywienie widoczne było także w przypadku
alternatywnych źródeł finansowania
jak mezzanine. Te dwie, dotychczas mniej
popularne metody pozyskiwania środków,
zyskują coraz bardziej na atrakcyjności
KRZYSZTOF CIPIUR
menadżer w Dziale Rynków Kapitałowych, Knight Frank
