16
WYW I A D
To pytanie zawsze zadajemy deweloperom biurowym: co
Pani zdaniem decyduje o sukcesie inwestycji biurowej? Lo-
kalizacja, cena, standard czy może zupełnie coś innego?
W naszym biznesie mawia się, że liczy się
location, location,
location
i to jest chyba najlepsza odpowiedź na to pytanie
(
śmiech). Ale dodałabym tu jeszcze standard – zrównowa-
żone budownictwo jest coraz bardziej powszechne, znacznie
wyższe niż jeszcze kilka lat temu są wymagania i świadomość
najemców. Podczas poszukiwania nowego biura coraz rzadziej
zadają sobie pytanie „gdzie mogę zapłacić najmniej?”, a coraz
częściej„co jamogęotrzymaćza tęcenę?”,„w jakichwarunkach
będą pracować moi pracownicy?”, „jakimi wartościami kieru-
je się firma, która stworzyła tę przestrzeń?”. Jako deweloper
nie skupiamy się na tym, aby było jak najszybciej i jak najtaniej,
bo ten budynek będzie stał tu co najmniej 30 lat i przez cały
ten czas powinien służyć swoim najemcom tak samo dobrze
jak pierwszego dnia, zapewniając im dostęp do świeżego po-
wietrzna, dobre nasłonecznienie, niskie rachunki za energię,
wodooszczędność itp. Pamiętajmy o tym, że największą pozy-
cją w budżecie każdej firmy są wynagrodzenia pracowników –
koszt biura to tylko 10-15 proc. wydatków. Jeśli zapewniając
zatrudnionym najlepszą możliwą przestrzeń biurową jesteśmy
wstaniezwiększyć ichefektywnośćnp.o3proc., towygeneruje
to znacznie większe oszczędności, niż np. obcięcie rachunków
za wodę o połowę.
Co obecnie jest według Pani największą bolączką dewelope-
rów komercyjnych działających na polskim rynku: wysokie
ceny i niedostępność działek budowlanych, oporna współ-
praca z władzami lokalnymi na etapie przygotowywania in-
westycji?
To zależy od specyfiki danego rynku. WWarszawie największą
bolączką jest to, o czym już wspominaliśmy – że tak dużo się tu
buduje, ostra rywalizacja wywołuje presję na czynsze i koszty,
zdecydowanie jest to rynek najemcy. Sporym problemem jest
też kwestia sprawnego uzyskiwania wszystkich pozwoleń na
budowę przy braku miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego. Wmiastach regionalnych z kolei brakuje czę-
sto odpowiednich działek w dobrych lokalizacjach.
Który ze zrealizowanych w Polsce biurowców Skanska uważa
Pani za najbardziej udany i dlaczego?
To trudny wybór. Każdy budynek, jaki tworzymy jest inny; za-
wsze staramy się odpowiednio osadzić go w istniejącej tkance
miejskiej, tak aby wpisał się w codzienność społeczności lokal-
nej i dobrze funkcjonował jako przestrzeń publiczna nie tylko
dla tych, którzy w nim pracują. Dużym sentymentem darzę
biurowiec Malta House w Poznaniu przy Jeziorze Maltańskim.
Dominikański na PlacuDominikańskimweWrocławiu to nowy,
przepiękny projekt, którego efektowne, otwarte dziedzińce
z pewnością docenią okoliczni mieszkańcy. Wyjątkowy jest też
projekt Axis w Krakowie, gdzie wspólnie z mieszkańcami, wła-
dzami miasta i lokalnymi inwestorami planujemy zbudować
specjalną „superścieżkę” łączącą dwa duże ronda i tworzącą
unikalny układ urbanistyczny dla lokalnej społeczności.
Dlaczego Skanska omija flagowe stołeczne „zagłębie biuro-
we” na Służewcu Przemysłowym?
Kilka lat temu świadomie zdecydowaliśmy o niekontynuowa-
niu naszej obecności w tym rejonie Warszawy nie tylko ze
względu na silną konkurencję cenową. Nasze obawy wiąza-
ły się z brakiem dobrej infrastruktury, zakorkowaniem, bra-
kiem odpowiedniej jakości życia. Nie moglibyśmy zapewnić
użytkownikom takiego komfortu pracy, jaki stawiamy sobie
za standard. Nie oznacza to jednak, że nie powrócimy do tej
lokalizacji w przyszłości.
Hot desking – czy przyjmie się na naszym rynku?
Wszystko zależy od specyfiki pracy danej firmy. Każda decyzja
o zmianie aranżacji biura powinna być poprzedzona dokładny-
mi badaniami. My zdecydowaliśmy się na wprowadzenie tzw.
activity-based workplaces
,
bo z naszych obserwacji wynikało,
że w ciągu dnia pracy zaledwie 30-50 proc. biurek jest zajętych.
Badania wykazały również zapotrzebowanie na większą licz-
bę pokojów spotkań i małych sal konferencyjnych, jako że nasi
pracownicyodbywajądużospotkań„1na1” lubpracująw trzy-
osobowych grupach. Rozwój technologii komunikacyjnych
sprawia, że możemy pracować praktycznie wszędzie. Ludzie
zamiastprzybiurkachwoląpracowaćnakanapach,wygodnych
pufachczyhuśtawkach.Mamycorazwięcejpracownikówz„po-
kolenia Y”, dla których od własnego biurka w „chickenboxie”
ważniejsza jest możliwość pracowania w wybranym miejscu
i czasie. Wnaszym biurze mamy również siłownię, pokój relak-
su z piłkarzykami i wygodną kuchnię, gdzie pracownicy mogą
wspólnie spędzić czas na kawie i integrować się.
Oczywiście mniejsza liczba biurek to niższe koszty wynajmu
dzięki zmniejszeniu zajmowanej powierzchni – ale celem nad-
rzędnym powinna być poprawa efektywności pracy. Dziś pra-
cujemy praktycznie bez dokumentów papierowych, więc z szaf
można w ogóle zrezygnować. Nie potrzebujemy kilometrów
kabli, bo wiele procesów odbywa się bezprzewodowo, lapto-
py wypierają komputery stacjonarne, przez co biurka mogą
być mniejsze. Ja na przykład nie mam swojego – po prostu nie
jest mi do niczego potrzebne. Dzięki temu mam dobry kontakt
z pracownikami, lepiej wyczuwam dynamikę biura i wiem, jaki-
mi problemami i wyzwaniami żyją poszczególne działy.
Czy planujecie jakieś nowe inwestycje biurowe w Polsce w cią-
gu najbliższych 24 miesięcy? Jeśli tak, to jakie?
Na pewno planujemy skończyć wszystkie te inwestycje, któ-
re już wystartowały, czyli Atrium II, Maraton w Poznaniu,
Dominikański we Wrocławiu i Axis w Krakowie. Chcemy
również ruszyć z naszym dużym projektem Generation Park
przy Rondzie Daszyńskiego wWarszawie. Co do naszych ko-
lejnych planów – zamierzamy budować jeszcze więcej niż do
tej pory, zarówno wWarszawie, jak i wmiastach regionalnych.
Katarzyna Zawodna
Prezes Skanska Property Poland
