80
A RTY KU Ł
Plusy…
Główną zaletą parków biznesowych dla najemców są duże możliwości ekspansji, zarówno
w ramach jednego, jak i kilku budynków, jak również elastyczność i niższe stawki czynszu
niż w przypadku obiektów położonych w centrum bądź niedaleko centrum. Parki biznesowe
bardzo często zlokalizowane są niedaleko dróg ekspresowych czy autostrad, co umożliwia
bardzo dobrą dostępność samochodem. W związku z tym kompleksy takie oferują również
dużo więcej miejsc parkingowych niż standardowe biurowce, co jest dużą zaletą dla wielu firm.
Najem powierzchni w parku biznesowym jest korzystny, zwłaszcza dla dużych podmiotów,
zajmujących kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy m kw., ponieważ pozwala na lokalizację całej
siedziby w jednym kompleksie, optymalizację powierzchni oraz obniżenie kosztów związanych
z najmem. W ciągu ostatnich lat kilka korporacji przeniosło swoje siedziby z biurowców zlokali-
zowanych w centrum do parków biznesowych położonych w innych dzielnicach. Największym
tego typu przedsięwzięciem była relokacja Orange z budynku zlokalizowanego w Centralnym
Obszarze Biznesu do parku biurowego przy Al. Jerozolimskich (Miasteczko Orange), który
został zrealizowany w formule
built-to-suit
i zapewnia blisko 45 000 m kw. powierzchni biuro-
wej. Innym przykładem był najem ok. 40 000 m kw. przez Bank Pekao w kompleksie Lipowy
Office Park przy ul. Żwirki i Wigury.
Oprócz centrów usługowych (BPO/SSC) oraz największych korporacji zajmujących całą lub
znaczną większość powierzchni w ramach jednego kompleksu, głównymi najemcami parków
biurowych są firmy z sektora produkcyjnego oraz IT.
Poza elementami wspomnianymi powyżej, dużą zaletą parków biznesowych są usłu-
gi dodatkowe oferowane w ramach kompleksu. Na obecnym, bardzo konkurencyj-
nym rynku funkcje towarzyszące, takie jak przedszkole, sklep spożywczy, stołówka,
restauracja, kawiarnia, pralnia czy bank stały się niemal standardem, a właściciele
starają się zapewnić dodatkowe udogodnienia, niespotykane w innych inwestycjach
w celu przyciągnięcia i zatrzymania najemców. Lokalizacja parku biznesowego poza
centrum na relatywnie dużym terenie daje możliwości zagospodarowania obsza-
ru pomiędzy budynkami i utworzenie atrakcyjnej przestrzeni rekreacyjnej typu park/
ogród z miejscami do siedzenia i odpoczynku, dostępem do Wi-Fi oraz boiskami do
gier zespołowych. Takie rozwiązania w dużej mierze odróżniają parki biznesowe od
biurowców położonych w centralnych lokalizacjach i pozwalają zaoferować udogod-
nienia nieosiągalne dla firm najmujących powierzchnie w standardowych obiektach.
…
I minusy
Oczywiście parki biznesowe mają również swoje wady. Ze względu na lokalizację poza cen-
trum, kompleksy te charakteryzują się gorszą dostępnością komunikacją miejską niż biurowce
zlokalizowane centralnie, co może być utrudnieniem zwłaszcza dla młodych ludzi, którzy często
nie mają samochodów. Właściciele tego typu kompleksów oferują jednak rozwiązania, które
ułatwiają dojazd środkami transportu publicznego, takie jak dedykowane autobusy dowożące
pracowników do najbliższych przystanków/stacji metra, czy stacje rowerówmiejskich położone
w bezpośrednim sąsiedztwie parku biurowego.
Kolejnąnegatywnąstronąparkóworazdzielnicstrictebiznesowych jest ich funkcjonowanie tylko
w określonych godzinach i związane z tym tzw. „wyludnianie” po godz. siedemnastej czy osiem-
nastej, kiedy pracownicy wracają do domów. Rozwiązaniem tego problemu jest odpowiednie
planowanieprzestrzenne,którewymuszałoby tworzeniewramach tego typudużychkompleksów
lub w ich pobliżu również funkcji mieszkaniowej. Oczywiście nie jest to możliwe w każdej lokali-
zacji, zwłaszcza na peryferiach miast, w sąsiedztwie autostrad czy dróg ekspresowych; niemniej
jednak takie połączenie funkcji w wielu przypadkach byłoby korzystne i zasadne z urbanistycz-
nego punku widzenia.
Mimo umieszczenia w parkach biznesowych różnego rodzaju udogodnień dla najemców,
oferta usług dodatkowych jest znacznie bardziej ograniczona niż w przypadku budynków
położonych w centrum lub niedaleko centrum. O ile w parkach biurowych zlokalizowanych
w środku dzielnic biznesowych o ugruntowanej pozycji (np. Empark czy Platinium Business
Park na Służewcu Przemysłowym), dostęp do szerokiego wachlarza usług dodatkowych jest
zapewniony głównie za sprawą centrum handlowego, to w innych tego typu kompleksach
ogranicza się jedynie do punków handlowo-usługowych w ramach danego parku.
Reasumując,parkibiznesowesądobrymrozwiązaniemdla firmposzukującychniższychkosztów
najmu powierzchni oraz możliwości ekspansji w ramach tego samego kompleksu. Przewagą ta-
kich projektów jest niewątpliwie większa liczba miejsc parkingowych, natomiast wadą – gorsza
dostępność komunikacjąmiejską. Parki biurowe oferują coraz więcej udogodnień dla najemców,
co jest związane z rosnącą podażą i koniecznością wyróżnienia się na tle konkurencji. Niemniej
jednak pod tym względem nadal ustępują i będą ustępować obiektom zlokalizowanym w cen-
trum, gdzie oferta punktów handlowo-usługowych jest znacznie bogatsza.
Katarzyna Lipka
zastępca dyrektora, Zespół Doradztwa i Analiz Rynkowych, DTZ
