45
A RTY KU Ł
Stwórz wydajne i ekonomiczne środowisko pracy
Powierzchnia biurowa to miejsce, w którym ludzie pracują, prowadzą prace
badawcze, współpracują, tworzą i dokumentują informacje. Niewłaściwie za-
projektowana powierzchnia biurowa może negatywnie wpływać na wygodę
pracowników, wydajność ich pracy, a co za tym idzie – prowadzić do wyż-
szego poziomu rotacji pracowników. Dlatego też konieczne jest możliwie jak
najbardziej przemyślane i ostrożne planowanie, projektowanie i urządzenie
miejsca pracy, tak aby zmaksymalizować wydajność pracowników.
W przypadku sektora BPO, gdzie przeciętna wielkość powierzchni to 2 000-
5 000
m kw., biura powinny być zlokalizowane w ramach jednego poziomu
o dużej powierzchni, co zmniejsza współczynnik powierzchni wspólnej i po-
zytywnie wpływa na funkcjonowanie komunikacji wewnętrznej.
Dodatkowo warunki techniczne budynku powinny odpowiadać standardo-
wym wymaganiom najemców w zakresie infrastruktury IT oraz klimatyzacji.
Bądź konkurencyjny i elastyczny
Deweloperzy obierający na cel przedsiębiorstwa działające w sektorze BPO
muszą wykazać się elastycznością na wielu frontach. Po pierwsze powinni ofe-
rować oni elastyczne pomieszczenia biurowe, w których możliwe będzie łatwe
wprowadzenie zmian, a także spełniające wiele funkcji miejsce pracy, gdzie
przeprowadzać będzie można formalne, nieformalne oraz nagłe spotkania.
Wielu najemców z sektora BPO poszukuje elastycznych umów najmu dają-
cych im możliwość zwiększenia lub zmniejszenia powierzchni najmu w przy-
szłości, co jest też powodem, dla którego szereg z nich wybiera na siedziby
parki biznesowe lub realizowane etapami projekty biurowe. Ryzyko można też
zmniejszyć poprzez wybór budynku z więcej niż jednym najemcą, co zwiększa
prawdopodobieństwo przejęcia powierzchni po wygaśnięciu umowy sąsiada.
Większość najemców reprezentujących sektor BPO wykazuje się wrażliwością
cenową i dlatego też deweloperzy muszą być gotowi do zaoferowania dużym
graczom przemyślanych pakietów zachęt, jako że najemcy ci mają możliwość
dokonania odpowiednich porównań na międzynarodową skalę. Czynsz oraz
opłaty eksploatacyjne należy przedstawiać w przejrzysty sposób, tak aby po-
tencjalny najemca miał możliwość porównania dostępnych opcji. Oczywiście
powyższe kwestie nie są jedynymi kryteriami w procesie dokonywania wyboru,
jednakże odgrywają one w tym procesie ważną rolę.
Zaoferuj potencjalnym najemcom dodatkowe usługi
Osoby odpowiedzialne za podejmowanie decyzji coraz częściej zwraca-
ją uwagę na usługi dodatkowe oferowane ich pracownikom. Deweloperzy
mają szansę na wyróżnienie się spośród konkurencji poprzez zaoferowanie
czegoś więcej niż jedynie przestrzeń do pracy. Przykładem tu może być uję-
cie w projekcie przedszkola, kantyny pracowniczej lub niewielkiego centrum
handlowego ze sklepem spożywczym i punktami usługowymi. Miejsca na par-
kowanie rowerów umiejscowione przed budynkiem biurowym lub na terenie
przyporządkowanego mu parkingu to również coraz częściej stawiane przez
najemców żądanie.
Współpracuj
Deweloperzy nie powinni działać w osamotnieniu. Na każdym etapie pro-
cesu deweloperskiego wymagane jest wsparcie ze strony specjalistów, tak
aby zmniejszyć związane z projektem ryzyka. Jest to sytuacja podobna do tej,
kiedy do realizacji poszczególnych etapów zatrudnia się firmę z sektora BPO:
deweloperzy polegają na outsourcingu w zakresie wiedzy i doświadczenia
architektów, wykonawców generalnych, kierowników projektów, doradców
w zakresie najmu, a także zarządców nieruchomości.
Bądź zielony
Certyfikaty LEED oraz BREEAM stały się w ostatnich latach powszechną prak-
tyką rynkową, a bycie przyjaznym dla środowiska to ważna kwestia przy wy-
borze budynku. Obecnie jest to nie tylko narzucony przez centralę wymóg
z zakresu społecznej odpowiedzialności przedsiębiorstwa, ale także element
przynoszący korzyści finansowe. Deweloperzy inwestujący w inteligentne roz-
wiązania w zakresie efektywnego zużycia wody i energii oraz utylizacji odpa-
dów, a także wykorzystujący trwałe materiały do budowy i wykończenia swoich
obiektów, są w stanie zaoferować najemcom niższe opłaty eksploatacyjne,
a tym samym obniżyć koszty operacyjne najemcy, co odgrywa niezmiernie
ważną rolę w procesie wyboru powierzchni biurowej.
Dzięki należytemu zrozumieniu relacji pomiędzy właściwym zaprojektowa-
niem miejsca pracy i kwestiami na skalę makro i mikro, lokalizacją, czynnika-
mi funkcjonalnymi, technicznymi i finansowymi istnieje duże prawdopodo-
bieństwo, że uda nam się przyciągnąć i zatrzymać najemców korporacyjnych
z sektora BPO. Przedsiębiorstwa będą mogły zatrudnić i utrzymać pracowni-
ków mających potencjał w zakresie poprawy wyników firmy poprzez zwięk-
szoną efektywność zarządzania i konsekwentnie wyższą satysfakcję pracow-
ników prowadzącą do wewnętrznych innowacji i w rezultacie zwiększoną
produktywność.
Anna Staniszewska
Dyrektor działu Analiz Rynkowych i Doradztwa
w regionie Europy Środkowo-Wschodniej BNP Paribas Real Estate
ANNA STANISZEWSKA
Dyrektor działu Analiz Rynkowych i Doradztwa
w regionie Europy Środkowo-Wschodniej BNP Paribas Real Estate
