103
A RTY KU Ł
Niektóre podejścia wyróżniają jedynie trzy klasy budynków A, B i C. Jeszcze inni przypisują po-
szczególnym projektom dwie litery np. AB, z których pierwsza odnosi się do szeroko rozumianej
jakości, a druga określa lokalizację.
Kwestia podejścia do kryterium lokalizacji jest najbardziej kontrowersyjna przy określaniu klasy
budynku biurowego. Według niektórych opracowań jedynie obiekty zlokalizowane w ścisłym
centrum mogą należeć do klasy A. Opracowanie Modern Offices Standards: Polska rozwiązuje
tę kwestię poprzez odrębną ocenę lokalizacji i aspektów jakościowych.
Jak widać mnogość definicji oraz brak uznania jednej wspólnej za wiodącą powoduje dość luźne
podejście przy klasyfikowaniu poszczególnych budynków. Przez lata nie udało się wypracować
systemu,któryzostałbyzaakceptowanyprzezwszystkichużytkownikówrynku ipowszechnieuży-
wany.Topowoduje,żeprojektyzaklasyfikowanedo tejsamejkategoriimogąsięznaczącoróżnić.
A, B, C mało istotne?
Standard budynku powinien mieć swoje odzwierciedlenie w cenie, jaką najemca ma zapłacić za
wynajem powierzchni. A ten coraz częściej przestaje zwracać uwagę na klasyfikację, lecz anali-
zuje wartości, jakie budynek może im zaoferować oraz w jakim zakresie spełnia on potrzeby ich
firmy. Wyższa klasa zgodnie z przyjętymi standardami niekoniecznie jest bardziej ceniona przez
najemców. Wraz ze zmieniającym się podejściem do pracy i przestrzeni biurowej pojawiają się
nowe oczekiwania klientów, które nie są uwzględniane w klasyfikacji. To, co kilka lat temu było
czynnikiem koniecznym do uzyskania np. klasy A, obecnie dla niektórych firm nie jest wartością
dodaną. Przykładem mogą być podwieszane sufity – dziś wiele firm z nich rezygnuje, zyskując
dodatkową przestrzeń; pomieszczenia są wyższe, a zamocowane na suficie instalacje czy prze-
wody służą jako element dekoracyjny. Obecnie duża grupa najemców kładzie także nacisk na
możliwość otwierania lub uchylania okien. Kilka lat temu było to niespotykanym zjawiskiem.
Kolejnymkryterium,naktóreczęstozwracająuwagę firmy, tomożliwośćdojazdunie tylkokomu-
nikacją miejską czy samochodem, ale także rowerem. Deweloperzy odpowiadają na te potrzeby
i coraz częściej organizują specjalnie wydzielone strefy parkowania dla rowerów, a nawet całą
infrastrukturę z szatniami i prysznicami dla rowerzystów. Część firm stara się także maksymal-
nie dopasować do oczekiwań swoich pracowników. Weryfikują, w której części miasta mieszka
większość pracowników i w takiej lokalizacji starają się znaleźć biuro nie zważając przy tym na
kategorię, do jakiej są zaklasyfikowane budynki. Nadal dla bardzo wielu firm najważniejsza jest
optymalizacjakosztówzwiązanychznajmempowierzchni,dlatego teżakceptująniższystandard
wykończenia czy starszy budynek, co jest jednoznaczne, że decydują się na powierzchnie w biu-
rowcach zaliczanych do klasy B lub C.
B i C? Nie. Wszystko jest A.
Wdzisiejszych realiach,praktyczniekażda powstająca inwestycjabiurowamianuje się projektem
klasy A. Z upływem lat granice między projektami biurowymi zaczęły się zacierać. Deweloperzy
budynkówbiurowychkładąogromnynaciskna jakośćswoichprojektów,rozwiązania techniczne
i udogodnienia dla przyszłych najemców. Coraz więcej uwagi przywiązuje się do tworzenia prze-
strzeni socjalnej ispołecznej dlanajemców, kreowaniaefektywnegomiejsca pracy– nie tylko pod
względem finansowym,alerównieżpodwzględemoszczędnościczasu.Dziś firmyceniąmiejsca,
którezapewniają ichpracownikommożliwośćwykonaniabieżącychzakupówprzymiejscupracy
oraz skorzystania z innego rodzaju usług, np. przedszkola dla dzieci.
Kryteria klasyfikacji budynków biurowych z pewnością będą ewoluowały. Lista elementów de-
cydujących o nadaniu projektowi odpowiedniej klasy na pewno poszerzy się o czynniki istotne
z punktu widzenia samych użytkowników, czyli najemców. Dopóki rynek nieruchomości biuro-
wych się rozwija, dopóty będą istniały umowne klasy budynków biurowych A, A+, AAA, wyko-
rzystywane głównie w celach wyróżnienia się spośród konkurencji.
Anna Szymańska
Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych ReprezentacjaWłaściciela, Colliers International
Natalia Sokolik
Associate, Dział Powierzchni Biurowych | Reprezentacja Najemcy, Colliers International
