102
A RTY KU Ł
Klasa, do jakiej zakwalifikowano dany projekt, powinna mieć również swoje odzwierciedlenie
w cenie, jaką płacą najemcy za wynajem powierzchni w danym budynku. Na przestrzeni lat nie-
jednokrotniepodejmowanopróbyzdefiniowaniaposzczególnychklasorazszczegółowegookre-
śleniakryteriów,któremuszązostaćspełnione,abyprojektmógłzostaćprzypisanydodanejklasy.
Wszystkie te próby mają na celu ujednolicenie systemu oraz wypracowanie jednej interpretacji
poszczególnych klas dla wszystkich użytkowników rynku nieruchomości komercyjnych.
Próba standaryzacji
Aby budynek mógł zostać zaklasyfikowany do danej kategorii, musi spełnić szereg kryteriów
jakościowych i lokalizacyjnych. Warszawskie Forum Badań Rynku (WRF), zrzeszające kluczowe
firmy z sektora nieruchomości komercyjnych, opracowało po 2000 roku standardy, według któ-
rych dokonywano klasyfikacji budynków. Warszawa była wówczas podzielona jedynie na trzy
dystrykty: ścisłe centrum, centrum i lokalizacje pozacentralne. Dla porównania dziś Warszawę
dzielimy na 10 stref.
Aby jasno oddzielić projekty biurowe klasy A od projektówbiurowych klasy B, stworzono katalog
16
kryteriów określających standard budynku. Nieruchomość biurowa klasy A powinna speł-
niać 13 z nich. Do najistotniejszych kryteriów należała lokalizacja, zapewniająca bardzo dobrą
komunikację i łatwy transport. Co ciekawe, jedną z wytycznych były płytki ceramiczne w toale-
tach oraz kuchni. W tamtych czasach budynek klasy A powinien być wyposażony w klimatyza-
cję z kontrolą wilgotności, dysponować wysokością 2,70 m liczoną pomiędzy podwieszanym
sufitem a podłogą oraz zapewniać dostęp do dwóch niezależnych źródeł zasilania. Pochylono
się także nad miejscami parkingowymi – budynki biurowe klasy A powinny bowiem zapewniać
najemcom odpowiednią ich ilość. I tak projekty biurowe w lokalizacji centralnej powinny dyspo-
nować współczynnikiem miejsc parkingowych 1/70, podczas gdy współczynniki dla lokalizacji
ścisłe centrum i lokalizacji poza centralnych zostały określone odpowiednio na poziomach 1/100
i 1/25 do 1/30, przy czym 1/50 było również akceptowalne dla nieruchomości położonych poza
centralnym obszaremWarszawy.
Co jeszcze znalazło się w kryteriach określających klasę A? Budynki powinny być wykonane przy
użyciu wysokiej jakości materiałów. Wyznaczono nawet czas oczekiwania na windę, który miał
trwać około 30 s. Spełniając 13 z 16 kryteriów można było określać projekt mianem klasy A.
A i B to za mało
W 2006 roku wraz z rozwojem rynku biurowego w Warszawie, WRF zdecydowało się na roz-
szerzenie listy definiującej klasę projektu. Pomiędzy budynkami klasy A i B wprowadzono nowy
terminbudynkuB+,którybyłnowocześniejszyniżbudynekklasyB,ale jednakniespełniałwszyst-
kich oczekiwań budynku klasy A. Wprowadzono zatem podział na specyfikację obowiązkową
i opcjonalną.
Budynki biurowe klasy A musiały spełniać wszystkie kryteria obowiązkowe oraz 2 z 6 opcjonal-
nych. Z kolei projekty określane mianem B+ miały spełniać 12 kryteriów z 14 obowiązkowych
i również 2 z 6 opcjonalnych. Budynki biurowe klasy Bmusiały wyróżniać się 10 z 14 standardów
obowiązkowych i 2 z 6 opcjonalnych.
W zasadzie kryteria obowiązkowe w porównaniu do historycznego podziału nie zmieniły się
tak bardzo. Budynek klasy A musiał być nowoczesny, posiadać system klimatyzacji, cechować
się ciekawą architekturą, dobrą jakością wykorzystanych materiałów, atrakcyjną lokalizacją oraz
możliwością elastycznej aranżacji powierzchni. Wraz z rozwojem technologii i pojawieniem
się systemów komputerowych do zarządzania budynkiem, projekty klasy A musiały posiadać
system BMS (Building Management System). Dodatkowo miały także zapewniać przyszłym
najemcom dostęp do różnego rodzaju udogodnień: restauracje, kantyny, bankomaty, małe
centra medyczne, pralnie chemiczne i tym podobne. W kategorii „opcjonalne” znalazły się
natomiast: stworzenie marki budynku, która wyróżni obiekt na rynku nieruchomości, zadbanie
o reprezentacyjne lobby recepcyjne, wygospodarowanie miejsc parkingowych dla gości, za-
pewnienie wykładziny dywanowej na powierzchni biurowej lub przygotowanie strefy kuchen-
nej. Niezależnie od klasy budynku, każdy projekt A, B+ czy B powinien spełniać co najmniej
2
z 6 kryteriów opcjonalnych.
A może inne spojrzenie?
Zbiegiem latokazałosię,żeklasyfikacjaopracowanaprzezWRFniewszystkimodpowiada.Rolfe
Judd Architecture i CBRE wypracowały inne podejście do klasyfikacji nieruchomości biurowych.
W opracowaniu Modern Offices Standards: Polska (MOSP) wskazują, że budynek biurowy kla-
sy A musi spełniać 12 kryteriów obligatoryjnych oraz co najmniej 5 z 8 kryteriów dodatkowych.
Kryteria te odnoszą się jedynie do aspektów jakościowych. Lokalizacja oceniana jest odrębnie.
Obiekty, które pod względem zarówno jakościowym, jak i lokalizacyjnym zostaną ocenione naj-
lepiej, będą określone jako budynki klasy AA.
A, B, C czyli (nie)jasny alfabet
Krótka historia klasyfikacji
budynków biurowych
Klasyfikacja budynków biurowych od zawsze budziła emocje. Wśród użytkowników powierzchni komercyjnych
powszechnie stosuje się klasyfikację, która ma na celu segregację biurowców na projekty lepsze i słabsze
